AVOCAT NICE – Bail Mixte et conditions d’occupation.

Maître Grégory DAMY, avocat à Nice, revient sur les conditions d’occupation pour un bail mixte.

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Bail mixte, le locataire n’est pas tenu d’utiliser les lieux à la fois à des fins d’habitation et professionnelles. Toutefois, le droit de renouveler le bail est subordonné à l’occupation au moins partielle des locaux à titre d’habitation principale à la fin du contrat .

Contexte et conditions de location : 

Dans un cas précis, un bail a été accordé à une société civile professionnelle d’avocats pour loger un de ses membres et exercer ses activités professionnelles.

Le bailleur, prétextant que les locaux servaient uniquement à des fins professionnelles, a signifié un préavis au locataire. 

L’avis n’a pas été délivré en vertu de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais bien « conformément aux dispositions du code civil, aux clauses de votre contrat de location, et à l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation », relatif à la location meublée.

Litiges et procédures judiciaires : 

Le propriétaire a porté l’affaire devant les tribunaux lorsque le locataire a refusé d’obtempérer, demandant la validation de l’avis et l’expulsion de l’occupant. Cependant, le recours du bailleur n’a pas abouti (Paris, 31 mai 2011, AJDI 2012. 272), le licenciement n’ayant établi aucun des motifs visés à l’article 15. Il est important de noter que l’article 15 ne permet pas au bailleur de émettre un avis uniquement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.

Devant le juge, s’appuyant sur la jurisprudence précitée de l’assemblée plénière de la Cour de cassation, l’argument du bailleur selon lequel la loi de 1989 ne devait pas être appliquée en raison de l’usage professionnel exclusif des locaux a été logiquement écarté.

Toutefois, le bailleur a également fait valoir, à titre subsidiaire, que l’usage professionnel exclusif des locaux par le locataire constituait un motif légitime et sérieux de refus de renouvellement du bail au sens de l’article 15-I de la loi. 

Dans de telles circonstances, l’existence d’un motif sérieux et légitime a été retenue, étant entendu qu’un bailleur n’agit pas de mauvaise foi lorsqu’il émet un avis pour un motif légitime et sérieux après avoir permis ou provoqué le renouvellement du contrat à plusieurs reprises. .

La Cour de cassation a en effet reproché à la décision du juge parisien d’avoir méconnu l’existence d’un tel motif sans reconnaître l’usage par le locataire des locaux loués à titre de résidence principale, au moins partiellement, en fin de contrat. 

Heureusement, le préavis a été signifié plus de six mois avant l’expiration du contrat (28 mars pour 30 septembre), respectant ainsi le délai prescrit par la loi de 1989.

Maître Grégory DAMY, avocat à Nice vous guide pour la rédaction, l’exécution ou la résiliation d’un bail mixte.