AVOCAT NICE – Droit de maintien dans les lieux et bail de 1948.

Maître Grégory DAMY, avocat à Nice, revient sur les règles des baux soumis à la loi de 1948.

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Le droit du locataire soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

Le titulaire d’un bail soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 peut être exposé à la possibilité de perdre son droit au maintien dans les lieux pour certaines raisons précisées à l’article 10.

Ces raisons tiennent notamment au fait que l’occupation des locaux ne répond plus à un besoin de logement. De plus, le droit du bailleur de reprendre possession des lieux prime sur le droit au séjour du locataire.

Le principe de la res judicata dans les affaires de reprise de bail

Un arrêt commenté rappelle qu’un bailleur, qui s’est précédemment vu refuser la reprise de possession sur le fondement de l’article 19 de la loi, peut engager une action en justice sur le fondement de l’article 10, 9°, sans être entravé par le principe de l’autorité de la chose jugée.

Dans un cas particulier, des bailleurs ont intenté une action en reprise conformément à leurs droits en vertu de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948. Cependant, leur tentative n’a pas abouti. Par la suite, ils ont convoqué les locataires à l’expulsion sur la base d’un avis délivré en vertu de l’article 10, 9°, de la loi. La cour d’appel de Paris a déclaré leur recours irrecevable, invoquant le principe de l’autorité de la chose jugée. 

Le tribunal a estimé que les articles 10 et 19 avaient le même objectif, qui était de dénier au locataire le droit de rester dans les lieux. Les bailleurs ayant déjà perdu leur action initiale visant à nier la qualité de locataire, ils ne pouvaient poursuivre une action similaire fondée sur un fondement juridique différent.

Se référant à l’article 1351 du code civil qui énonce que le principe de l’autorité de la chose jugée exige que la même affaire soit demandée et fondée sur la même cause, la Cour de cassation critique l’arrêt d’appel. 

La Cour soutient qu’une décision ayant autorité de chose jugée, qui traitait de la demande de reprise de possession, n’aurait pas dû statuer sur la demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Ainsi, l’exercice du droit de reprise n’équivaut pas à la déchéance du droit au maintien dans les lieux. Il s’agit de deux demandes légales distinctes, et il est indifférent qu’elles aboutissent au même résultat, à savoir le départ du locataire.

Par cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme un précédent établi.