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LOI ALUR Après avoir encadré les loyers dans certaines agglomérations, le Gouvernement a introduit d’autres mesures en faveur des locataires ainsi que des modifications du fonctionnement des copropriétés .
La loi Alur sur l’immobilier introduit des changements importants pour les locataires et les propriétaires.
C’est l’objectif de la loi d’accès au logement et d’urbanisme rénové, dite loi Alur, qui est une réforme en profondeur du droit français du logement.
La loi Alur a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014. Cependant, les mesures qu’elle contient ne sont pas toutes entrées en vigueur à la même date.
* Entrée en vigueur de la loi Alur :
Vote et publication
Voté par l’Assemblée nationale début 2014, le texte a ensuite été adopté par le Sénat le 31 janvier 2014. Cependant, les dispositions votées par le Sénat comportaient certaines divergences avec le texte adopté par l’Assemblée. Par conséquent, une commission mixte a dû élaborer un texte de compromis que le Parlement a finalement adopté après un vote du Sénat le 20 février 2014.
Suite à un recours des députés et sénateurs contre le texte, ce dernier a été examiné par le Conseil constitutionnel qui, par une décision du 20 mars 2014, a validé les principales mesures prévues par la loi Alur, les jugeant conformes à la législation française. Constitution. .
La loi Alur a ainsi été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014. Elle prend le nom officiel de loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové. Vous pouvez télécharger le texte intégral de la loi Alur en ligne.
* Date d’application :
Si certaines dispositions de la loi sont actuellement en vigueur (comme par exemple le plafonnement des frais d’agence, la prolongation de la trêve hivernale ou la réduction des délais de prescription applicables aux loyers et charges impayés), d’autres doivent encore attendre les décrets d’application entrent en vigueur.
L’application de certaines dispositions de la loi est également différée dans le temps.
* Contrôle de loyers:
Dans la lignée des dernières mesures, la loi Alur prévoit la mise en place d’un observatoire des loyers dans les zones « tendues » afin de fixer des plafonds géographiques. En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire pourra saisir la commission de conciliation.
Sur la base de données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet du département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyer : • un loyer médian de référence calculé à partir
de le « stock » de tous les loyers existants, ce qui le placera immédiatement bien en dessous du niveau auquel les logements sont actuellement loués ou reloués dans la zone concernée
• un loyer médian de référence augmenté, dont le niveau sera fixé chaque année, par décret, dans chaque territoire et qui ne pourra dépasser de 20 % le loyer médian de référence, ce qui créera l’intervalle de libre fixation des loyers
• un loyer médian de référence réduit, inférieur de 30 % au loyer médian. En dessous de ce niveau, le propriétaire peut demander une réévaluation du loyer.
Le cas particulier de Paris :-
C’est à Paris que ces nouvelles règles d’encadrement des loyers seront d’abord appliquées. Ce cadre entre en vigueur le 1er août 2015 dans la capitale. Les montants maximums ont été fixés par l’arrêté d’encadrement des loyers à Paris signé par le préfet de Paris et d’Ile-de-France le 26 juin 2015. Par la suite, d’autres agglomérations pourront adopter ces mesures. lorsqu’ils sont prêts à les mettre en place (Voir les zones d’encadrement des loyers Duflot).
* Nouveaux contrats de bail :
Le loyer hors charges fixé au contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne peut excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré doivent figurer au bail, pour information du locataire.
* Supplément de loyer exceptionnel :
Pour certains logements aux caractéristiques exceptionnelles qu’il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en facturant un complément de loyer exceptionnel au loyer.
Dans ce cas, le locataire aura, dans les 3 mois suivant la signature du bail, la possibilité de demander une réduction ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comportera nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches accomplies et en cas d’échec de la phase amiable, la demande du locataire pourra être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la réduction du complément de loyer.
* Renouvellement de bail :
Lors du renouvellement d’un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il peut agir en diminution de loyer dès que le loyer est supérieur au loyer médian. plus loyer de référence.
Est également créée, au contraire, la possibilité pour le bailleur d’introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer appliqué jusqu’alors est inférieur au loyer médian de référence diminué, avec possibilité d’étalement de l’augmentation pour le locataire.
Le locataire ou le propriétaire doit manifester son souhait de voir le loyer évoluer auprès de son cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
En cas de désaccord entre les parties sur ce réaménagement, il est prévu une procédure amiable de règlement du différend devant la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d’échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.
* Période d’avis :
La loi Alur institue de nouveaux cas permettant au locataire de bénéficier d’une réduction (de 3 mois à 1 mois) de son délai de préavis de départ du logement.
– Zone tendue :
Dans les villes en zone tendue, le délai de préavis pour les locataires souhaitant résilier leur bail est réduit à un mois, contre trois mois normalement. Ces zones tendues concernent des villes à forte demande de logements (Paris bien sûr, mais aussi de nombreuses villes moyennes de province) et dans lesquelles les bailleurs ont, a priori, peu de mal à trouver un locataire après le départ du précédent. Pour plus d’informations, voir zone tendue et préavis d’un mois.
Jusqu’au 8 août 2015, cette nouvelle règle ne concernait que les contrats de bail signés à compter du 27 mars 2014. Les baux signés avant cette date n’étaient donc pas concernés. Mais la loi Macron d’août 2015 a supprimé cette distinction : désormais, la réduction du délai de préavis est applicable pour tous les logements situés en zone exiguë, quelle que soit la date de signature du contrat de location.
– Désactivé:
Désormais, la loi permet également aux personnes qui perçoivent l’AAH de bénéficier du délai de préavis ramené à un mois.
– Santé :
Toutes les personnes dont l’état de santé, attesté par un certificat médical, justifie un changement de résidence peuvent également bénéficier d’une réduction de leur délai de préavis de départ de leur logement.
* Contrat de bail type :
La loi Alur prévoit la mise en place d’un modèle type de contrat de location. Les contrats de bail nouvellement rédigés doivent respecter le contenu de ce modèle. Cependant, il sera toujours possible d’ajouter certaines clauses à ce modèle standard.
La loi Alur institue également une notice d’information obligatoire à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Il doit être annexé au contrat de location. Destiné à mieux informer les locataires et les propriétaires de leurs droits et obligations respectifs, cet avis est repris dans l’arrêté du 29 mai 2015.
* Preuve de revenu:
La loi a également établi une liste exhaustive des documents qu’un propriétaire peut exiger dans un dossier de location. Cette mesure est applicable depuis la parution du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution.
* Garantie locative universelle :
La loi Alur a prévu la création d’une garantie locative universelle (GUL) pour tous les logements privés (locations nues et meublées) et propriétaires (particuliers et personnes morales). Son financement devrait résulter du prélèvement d’un pourcentage du loyer, de l’ordre de 1 ou 2% de son montant, payé à parts égales par le propriétaire et le locataire.
Cette garantie locative universelle était initialement destinée à remplacer la caution au 1er janvier 2016. Mais la GUL a finalement été abandonnée. Il a été remplacé par un dispositif financé par Action Logement (anciennement 1% Logement) : la garantie Visal contre les loyers impayés, destinée aux salariés jeunes ou précaires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.
* Pénalités de retard de loyer :
La loi prévoit que le propriétaire et le locataire ont la possibilité de prévoir dans le contrat de bail que les loyers en retard pourront donner lieu au paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu’à 30% du montant du loyer.
* Restitution du dépôt de garantie :
La loi prévoit actuellement un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire. La loi Alur prévoit que ce délai est ramené à un mois dès que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourra subir une pénalité de 10% du montant du dépôt de garantie par mois de retard.
* Frais d’agence :
Lorsqu’un agent immobilier intervient lors de la location d’un bien, le montant de ses honoraires est désormais mieux encadré (voir les règles de calcul des honoraires d’agence en cas de location). Depuis le 15 septembre 2014, le montant des honoraires d’agence est plafonné par décret. La réglementation fixe désormais une limite de prix maximum en fonction de la surface habitable du logement loué.
De plus, le locataire ne doit payer que sa quote-part des frais de rédaction du bail, de visite du logement, de constitution du dossier et d’état des lieux. Ces frais seront partagés à parts égales entre le locataire et le bailleur.
* Délais de prescription :
La loi a modifié les délais de prescription applicables au paiement des loyers ou charges impayés. Alors qu’auparavant, le délai de réclamation de ces sommes était fixé à 5 ans, il est désormais ramené à 3 ans. De plus, le délai passe à 1 an en ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer selon l’IRL.
* Vacances d’hiver :
La trêve hivernale, pendant laquelle les locataires faisant l’objet d’un arrêté d’expulsion ne peuvent être expulsés d’un logement, était auparavant fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur a prolongé cette durée annuelle jusqu’au 31 mars.
* Réforme des agents immobiliers :
La formation des agents immobiliers serait renforcée avec la création d’un conseil national de gestion immobilière et l’élaboration d’un code de déontologie.
* Liste des marchands :
Longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les « commerçants de liste » seront soumis à des obligations supplémentaires. Ils devront notamment détenir un mandat exclusif pour les biens qu’ils proposent à leurs clients.
* Syndics de copropriété :
La loi institue désormais un contrat type de syndic dont le contenu a été fixé par le décret n°. 2015-342 du 26 mars 2015. Ce nouveau modèle est applicable aux contrats de syndic signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015.
Ce texte renforce également l’encadrement des honoraires des syndics. La liste des frais particuliers facturés en sus du forfait annuel est précisée en annexe 2 du décret. Toutes les autres prestations ne figurant pas dans cette liste sont réputées en « gestion courante » et ne peuvent faire l’objet d’une facturation complémentaire en dehors du forfait annuel.
De plus, l’ouverture d’un compte séparé au nom de la copropriété sera obligatoire.
Enfin, à partir du 1er avril 2016, les locataires doivent être informés par le syndic des décisions prises lors des assemblées générales de copropriété .
