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LEY ALUR Luego de regular las rentas en ciertas áreas urbanas, el Gobierno ha introducido otras medidas a favor de los inquilinos así como modificaciones al funcionamiento de los condominios .
La ley Alur sobre bienes inmuebles introduce cambios importantes para inquilinos y propietarios.
Este es el objetivo de la ley de acceso a la vivienda y urbanismo renovado, conocida como ley Alur , que es una profunda reforma de la ley de vivienda francesa.
La ley Alur fue publicada en el Diario Oficial el 26 de marzo de 2014. Sin embargo, no todas las medidas que contiene entraron en vigor en la misma fecha.
* Entrada en vigor de la ley Alur:
Votar y publicar
Votado por la Asamblea Nacional a principios de 2014, el texto fue luego adoptado por el Senado el 31 de enero de 2014. Sin embargo, las disposiciones votadas por el Senado contenían ciertas discrepancias con el texto adoptado por la Asamblea. En consecuencia, una comisión mixta tuvo que redactar un texto de compromiso que el Parlamento finalmente aprobó tras la votación del Senado el 20 de febrero de 2014.
Tras una apelación de diputados y senadores contra el texto, este último fue examinado por el Consejo Constitucional que, por decisión del 20 de marzo de 2014, validó las principales medidas previstas por la ley Alur, considerándolas conformes a la legislación francesa. . Constitución. .
Así se publicó en el Diario Oficial de 26 de marzo de 2014 la ley Alur. Toma el nombre oficial de Ley N° 2014-366 de 24 de marzo de 2014 de acceso a la vivienda y urbanismo renovado. Puede descargar el texto completo de la ley Alur en línea.
* Fecha de aplicación :
Si bien algunas disposiciones de la ley están actualmente en vigor (como la limitación de los honorarios de la agencia, la extensión del receso de invierno o la reducción de los períodos de prescripción aplicables a las rentas y cargos impagos), otras aún deben esperar a que lleguen los decretos de implementación. en fuerza.
También se difiere en el tiempo la aplicación de ciertas disposiciones de la ley.
* Control de los alquileres:
En línea con las últimas medidas, la ley Alur prevé la creación de un observatorio de rentas en zonas “estrechas” para fijar topes geográficos. En caso de incumplimiento por parte del propietario, el arrendatario podrá acudir a la comisión de conciliación.
Sobre la base de datos representativos sobre los alquileres cobrados producidos por los observatorios de alquileres, el prefecto del departamento emitirá una orden cada año que fijará, para cada categoría de vivienda y por distrito, tres indicators de alquiler: • un alquiler de referencia mediano calculado en del
“stock” de todas las rentas existentes, lo que lo situará immediately muy por debajo del nivel en el que actualmente se alquilan o se realquilan las viviendas en la zona en cuestión • una renta mediana de referencia aumentada, cuyo nivel se fijará
cada año, por decreto, en cada territorio y que no podrá superar la renta mediana de referencia in a 20%, lo que creará el intervalo para la libre fijación de rentas
• una renta mediana de referencia reducida, un 30% inferior a la renta mediana.Por debajo de este nivel, el propietario puede solicitar una reevaluación de la renta.
El caso particular de París:-
Es en París donde se aplicarán por primera vez estas nuevas reglas de control de alquileres. Este marco entra en vigor el 1 de agosto de 2015 en la capital. Los importes máximos fueron fijados por la orden que regula los alquileres en París firmada por el prefecto de París e Ile-de-France el 26 de junio de 2015. Posteriormente, otras aglomeraciones urbanas podrán adoptar estas medidas. cuando estén listos para ponerlos en marcha (Consulte las áreas de control de alquileres de Duflot).
* Nuevos contratos de arrendamiento:
La renta sin gastos fijada en el contrato para nuevos alquileres o realquileres no puede exceder de la mediana de la renta de referencia incrementada. La renta mediana y la renta mediana más la renta deben aparecer en el contrato de arrendamiento, para información del inquilino.
* Suplemento de alquiler excepcional:
Para determinadas viviendas con características excepcionales que habrán de justificarse en el contrato de arrendamiento (amplia terraza, altura de techo excepcional), el contrato podrá derogar este techo cobrando un suplemento de renta excepcional a la renta.
En este caso, el arrendatario tendrá, dentro de los 3 meses siguientes a la firma del contrato de arrendamiento, la posibilidad de solicitar la reducción o cancelación de esta renta adicional. Esta solicitud incluirá necesariamente, en primer lugar, una fase amistosa formalizada por un intento de conciliación. Cumplidos estos trámites y en caso de fracaso de la fase amistosa, la petición del arrendatario podrá ser ejercitada ante el juez que determinará, en su caso, la reducción de la renta adicional.
* Renovación de arrendamiento:
Al renovar un contrato de arrendamiento actual, si el inquilino vive en una vivienda ubicada en un área afectada por el dispositivo y cuyo alquiler es superior al alquiler medio aumentado, puede actuar para reducir el alquiler tan pronto como el alquiler sea superior al alquiler medio. . más alquiler de referencia.
Por el contrario, también se crea la posibilidad de que el arrendador interponga recurso de reliquidación de la renta if the renta applied hasta ese momento es inferior a la renta mediana de reference reducida, con posibilidad de reparter el incremento para el arrendatario.
El arrendatario o el propietario debe manifestar su deseo de ver el cambio de renta con su co-contratista por lo menos 6 meses antes de la fecha de renovación del contrato de arrendamiento.
In case of disagreement between the parties sober is wrong, an amistoso process is provided for the solution of the controversy before the departmental commission of conciliation. Luego, in caso de fracaso del procedimiento de conciliación, se podrá decomisar al juez.
* Notice board:
La ley Alur establece nuevos supuestos que permiten al arrendatario beneficiarse de una reducción (de 3 meses a 1 mes) de su plazo de preaviso de salida del alojamiento.
– Área de tiempo:
En ciudades en áreas estrechas, el período de preaviso para los inquilinos que deseen rescindir su contrato de arrendamiento se reduce a un mes, en comparación con los tres meses habituales. Estas zonas tensas atañen a ciudades con gran demanda de vivienda (París, por supuesto, pero también muchas ciudades de provincia de tamaño medio) y en las que los propietarios tienen, a priori, pocas dificultades para encontrar un inquilino tras la marcha del anterior. Para más información, ver zona tensa y preaviso de un mes.
Hasta el 8 de agosto de 2015, esta nueva regla solo afectaba a los contratos de arrendamiento firmados a partir del 27 de marzo de 2014. Por lo tanto, los arrendamientos firmados antes de esta fecha no se vieron afectados.Pero la ley Macron de agosto de 2015 eliminó esta distinción: a partir de ahora, la reducción del plazo de preaviso se aplica a todos los alojamientos ubicados en zonas estrechas, independientemente de la fecha de firma del contrato de alquiler.
– Desactivado:
A partir de ahora, la ley también permite que las personas que reciben la AAH se beneficien del plazo de preaviso reducido a un mes.
– Salud :
Todas las personas cuyo estado de salud, acreditado mediante certificado médico, justifique un cambio de residencia, podrán beneficiarse también de una reducción del plazo de preaviso para el abandono de su alojamiento.
* Contrato de arrendamiento estándar:
La ley Alur prevé el establecimiento de un modelo estándar de contrato de alquiler. Los contratos de arrendamiento de nueva redacción deberán ajustarse al contenido de este modelo. Sin embargo, aún será posible agregar ciertas cláusulas a este modelo estándar.
La ley Alur también establece un aviso de información obligatoria para el inquilino al celebrar el contrato de arrendamiento. Debe adjuntarse al contrato de alquiler. Con el fin de informar mejor a los inquilinos y propietarios de sus respectivos derechos y obligaciones, este aviso se incluye en el decreto del 29 de mayo de 2015.
* Prueba de ingreso:
The ley también ha establecido an exhaustive list of documents that a arrendador may require in an expediente of alquiler. This medida is applicable from the publication of the Decreto N° 2015-1437 of November 5, 2015 for which the list of los comprobantes is established that can solicit the arrendatario candidate and su fianza.
* Guarantee of alquiler universal:
The Ley Alur provides for the creation of a garantía de alquiler universal (GUL) para todos los alojamientos privados (alquileres desnudos y amueblados) y propietarios (personas físicas y jurídicas). Su financiación debe resultar de la exacción de un porcentaje de la renta, del orden del 1 ó 2 % de su import, pagado a partes iguales por el propietario y el arrendatario.
Esta garantía universal de alquiler estaba inicialmente destinada a sustituir la fianza el 1 de enero de 2016. Pero finalmente se abandonó el GUL. Ha sido sustituido por un sistema financiado por Action Logement (anteriormente 1% Logement): la garantía Visal contra alquileres impagos, destinada a trabajadores jóvenes o precarios cuyos ingresos no superan un límite determinado.
* Penalizaciones por alquiler atrasado:
La ley establece que el propietario y el arrendatario tienen la posibilidad de prever en el contrato de arrendamiento que las rentas atrasadas pueden dar lugar al pago de multas por mora de hasta el 30% del monto de la renta.
* Devolución del depósito de garantía:
Actualmente, la ley prevé un plazo máximo de dos meses desde la entrega de llaves para que el propietario devuelva la fianza abonada por el arrendatario. La ley Alur prevé que este plazo se reduzca a un mes tan pronto como el inventario de salida se ajuste al inventario de entrada. A falta de restitución dentro de los plazos legales, el propietario podrá sufrir una penalización del 10% del importe de la fianza por cada mes de retraso.
* Costos de agencia :
When an agente inmobiliario intervenes during el alquiler de un inmueble, ahora se regula better el import de sus honorarios (ver las reglas para el cálculo de los honorarios de agencia en caso de alquiler). From the 15th of September of 2014, the monto de los honorarios de la agencia está limitado por decreto. The normativa establece has a limit of maximum precio in function of the habitable surface of the alojamiento alquilado.
Además, el arrendatario debe pagar únicamente su parte de los gastos de redacción del contrato de arrendamiento, visita al alojamiento, elaboración del expediente e inventory. Estos gastos will be distributed a partes iguales between el arrendatario y el arrendador.
* Prescription plans:
La ley ha modificado los plazos de prescripción aplicables al pago de las rentas o cargas impagadas. Mientras que anteriormente el plazo para reclamar estas cantidades se fijaba en 5 años, ahora se reduce a 3 años. Además, el plazo se amplía a 1 año en lo que se refiere a la reliquidación anual de la renta según la IRL.
* Vacaciones de invierno :
El parón de invierno, durante el cual los inquilinos sujetos a una orden de desahucio no pueden ser desalojados de una vivienda, se fijaba anteriormente cada año del 1 de noviembre al 15 de marzo. La ley Alur ha ampliado esta duración anual hasta el 31 de marzo.
* Reforma de agentes inmobiliarios:
La formación de los agentes inmobiliarios se fortalecería con la creación de un consejo nacional de gestión inmobiliaria y la elaboración de un código de ética.
* Lista de comerciantes:
Durante mucho tiempo en la mira de las autoridades públicas, a menudo con razón, los «comerciantes de la lista» estarán sujetos a obligaciones adicionales. En particular, deberán ostentar un mandato exclusivo sobre los bienes que ofrecen a sus clientes.
* Síndicos de copropiedad:
La ley ahora establece un contrato de fideicomisario estándar, cuyo contenido fue fijado por el decreto no. 2015-342 del 26 de marzo de 2015. Este nuevo modelo es aplicable a los contratos fiduciarios suscritos o renovados a partir del 1 de julio de 2015.
Este texto también fortalece el marco para los honorarios de los fideicomisarios. La lista de costes especiales facturados además de la tarifa plana anual se especifica en el anexo 2 del decreto. El resto de servicios no incluidos en esta lista se consideran de “gestión del día a día” y no pueden ser objeto de facturación adicional fuera de la tarifa plana anual.
Además, será obligatoria la apertura de una cuenta separada a nombre de la copropiedad.
Finalmente, a partir del 1 de abril de 2016, los arrendatarios deberán ser informados por el síndico de las decisiones tomadas durante las juntas generales de copropiedad .
