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LEGGE ALUR Dopo aver regolato gli affitti in alcune aree urbane, il Governo ha introdotto altre misure a favore degli inquilini nonché modifiche al funzionamento dei condomini .
La legge Alur sugli immobili introduce importanti novità per inquilini e proprietari.
Questo è l’obiettivo della legge sull’accesso all’alloggio e sull’urbanistica ristrutturata, nota come legge Alur , che è una profonda riforma del diritto francese in materia di alloggi.
La legge Alur è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 26 marzo 2014. Tuttavia, le misure in essa contenute non sono entrate tutte in vigore alla stessa data.
* Entrata in vigore della legge Alur:
Votazione e pubblicazione
Votato dall’Assemblea Nazionale all’inizio del 2014, il testo è stato poi adottato dal Senato il 31 gennaio 2014. Tuttavia, i provvedimenti votati dal Senato contenevano alcune discrepanze con il testo adottato dall’Assemblea. Di conseguenza, una commissione mista ha dovuto redigere un testo di compromesso che il Parlamento ha finalmente adottato dopo una votazione del Senato il 20 febbraio 2014.
A seguito di un ricorso di deputati e senatori contro il testo, quest’ultimo è stato esaminato dal Consiglio costituzionale che, con decisione del 20 marzo 2014, ha convalidato le principali misure previste dalla legge Alur, giudicandole conformi alla normativa francese . Costituzione. .
La legge Alur è stata così pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 26 marzo 2014. Prende il nome ufficiale della legge n. 2014-366 del 24 marzo 2014 per l’accesso agli alloggi e l’urbanistica rinnovata. È possibile scaricare online il testo completo della legge Alur.
* Data di applicazione :
Mentre alcune disposizioni di legge sono attualmente in vigore (quali il capping dei canoni di agenzia, il prolungamento della pausa invernale o la riduzione dei termini di prescrizione applicabili agli affitti e agli oneri non pagati), altre devono ancora attendere l’arrivo dei decreti attuativi in vigore.
Anche l’applicazione di alcune disposizioni di legge è differita nel tempo.
* Controllo dell’affitto:
In linea con gli ultimi provvedimenti, la legge Alur prevede l’istituzione di un osservatorio degli affitti nelle zone “strette” al fine di fissare dei massimali geografici. In caso di inadempienza da parte del proprietario, l’inquilino può adire la commissione di conciliazione.
On the basis of the data reporting of the canon applicati prodotti dagli osservatori locativi, il prefetto del dipartimento emitterà annually un’ordinanza che fisserà, per ciascuna categoria abitativa e per circoscrizione, tre indicatori di canon: • un canon di riferimento mediano calcolato al dallo “stock
” di tutti i canoni esistenti, che lo porrà immediately ben al di sotto del livello a cui le abitazioni sono attualmente affittate o riaffittate nell’area interessata •
un canon medio di riferimento maggiorato, il cui livello sarà fissato ogni anno, per decreto, in ciascun territory and che non potrà superare del 20% il canon mediano di riferimento, che creerà l’intervallo per la fissazione gratuita dei canoni
• un canone medio di riferimento ridotto, inferiore del 30% al canone mediano.Al di sotto di questo livello, il proprietario può richiedere una rivalutazione del canone.
Il caso particolare di Parigi:-
È a Parigi che verranno applicate per la prima volta queste nuove regole di controllo degli affitti. Questo quadro entra in vigore il 1 agosto 2015 nella capitale. Gli importi massimi sono stati fissati dall’ordinanza che regola gli affitti a Parigi firmata dal prefetto di Parigi e dell’Île-de-France il 26 giugno 2015. Successivamente, altri agglomerati urbani potranno adottare queste misure. quando sono pronti a metterli in atto (Vedi Duflot aree di controllo degli affitti).
* Nuovi contratti di locazione:
Il canone al netto degli oneri fissati contrattualmente per nuove locazioni o rilocazioni non può superare il canone medio di riferimento maggiorato. L’affitto mediano e l’affitto mediano più l’affitto devono figurare nel contratto di locazione, per informazione dell’inquilino.
* Supplemento affitto eccezionale:
Per alcune abitazioni con caratteristiche eccezionali che dovranno essere giustificate nel contratto di locazione (grande terrazzo, altezza del soffitto eccezionale), il contratto può derogare a questo massimale addebitando un supplemento eccezionale al canone.
In questo caso l’inquilino avrà, entro 3 mesi dalla firma del contratto di locazione, la possibilità di richiedere la riduzione o la cancellazione di tale canone aggiuntivo. Tale richiesta comporterà necessariamente, in primo luogo, una fase bonaria formalizzata da un tentativo di conciliazione. Terminati questi passaggi e in caso di fallimento della fase bonaria, la domanda del conduttore può essere portata avanti al giudice che determinerà, se del caso, la riduzione del canone aggiuntivo.
* Rinnovo locazione:
In caso di rinnovo di un contratto di locazione in corso, se l’inquilino risiede in un’abitazione situata in una zona interessata dal dispositivo e il cui canone è superiore al canone medio maggiorato, può agire per ridurre il canone non appena il canone è superiore al canone mediano . più affitto di riferimento.
On the other hand, if there is also the possibility of the locator di presentare ricorso per riaccertamento del canon se il canon applicato fino a qui moment è inferiore al canone medio ridotto di riferimento, con possibilità di scaglionare l’aumento per il conduttore.
L’inquilino o il proprietario deve espressere la volontà di veder cambiare il canone con il suo co-contraente almeno 6 mesi prima della data di rinnovo del contratto di locazione.
In caso di disagreement tra le parti su tale riordinamento, è prevista una procedura bonaria per la definizione della controversia avanti la commissione dipartimentale di conciliazione. Poi, in caso di fallimento della procedura di conciliazione, sarà possibile adire il giudice.
* Period of notice:
La legge Alur stabilisce nuovi casi che consentono all’inquilino di beneficiare di una riduzione (da 3 mesi a 1 mese) del suo periodo di preavviso di uscita dall’alloggio.
– Zona tesa:
Nelle città in zone ristrette, il periodo di preavviso per gli inquilini che desiderano rescindere il contratto di locazione è ridotto a un mese, rispetto ai tre mesi normali. Queste aree di tensione riguardano città con una forte domanda di alloggi (Parigi ovviamente, ma anche molti comuni di provincia di medie dimensioni) e in cui i proprietari hanno, a priori, poche difficoltà a trovare un inquilino dopo la partenza del precedente. Per ulteriori informazioni, vedere area tesa e preavviso di un mese.
Fino all’8 agosto 2015 tale nuova norma ha riguardato esclusivamente i contratti di locazione stipulati a partire dal 27 marzo 2014. I contratti di locazione stipulati prima di tale data non sono stati pertanto interessati.Ma la legge Macron dell’agosto 2015 ha tolto questa distinzione: d’ora in poi la riduzione del termine di preavviso si applica a tutti gli alloggi situati in zone anguste, indipendentemente dalla data di firma del contratto di locazione.
– Disabilitato:
D’ora in poi, la legge consente anche a coloro che ricevono l’AAH di beneficiare del periodo di preavviso ridotto a un mese.
– Salute :
Possono beneficiare della riduzione del termine di preavviso per lasciare l’alloggio anche tutte le persone il cui stato di salute, attestato da certificato medico, giustifichi il cambio di residenza.
* Contratto di locazione standard:
La legge Alur prevede l’istituzione di un modello standard di contratto di locazione. I contratti di locazione di nuova redazione devono essere conformi al contenuto del presente modello. Tuttavia, sarà ancora possibile aggiungere alcune clausole a questo modello standard.
La legge Alur stabilisce anche un avviso informativo obbligatorio da fornire all’inquilino al momento della conclusione del contratto di locazione. Deve essere allegato al contratto di locazione. Destinato a informare meglio inquilini e proprietari dei rispettivi diritti e doveri, il presente avviso è inserito nel decreto del 29 maggio 2015.
* Prova di reddito:
The legge has also stabilito un elenco esaustivo di documenti che un proprietario può richiedere in una pratica di locazione. Questa misura è applicabile dalla publication del decreto n. 2015-1437 del November 5, 2015 che stabilisce l’elenco dei documenti giustificativi che possono essere richiesti al candidateo inquilino e alla sua fideiussione.
* Garanzia di noleggio universale:
La legge Alur prevede la creazione di una garanzia locativa universale (GUL) per tutti gli alloggi privati (affitti nudi e arredati) e proprietari (persone fisiche e giuridiche). Il suo finanziamento dovrebbe derivare dalla riscossione di una percentuale dell’affitto, dell’ordine dell’1 or del 2% del suo importo, pagata in parti uguali dal proprietario e dall’inquilino.
Questa garanzia d’affitto universale doveva inizialmente sostituire la cauzione il 1° gennaio 2016. Ma la GUL è stata infine abbandonata. È stato sostituito da un sistema finanziato da Action Logement (ex 1% Logement): la garanzia Visal contro l’affitto non pagato, destinata a lavoratori giovani o precari il cui reddito non supera un certo tetto.
* Penali per affitto ritardato:
La legge prevede che il proprietario e l’inquilino abbiano la possibilità di prevedere nel contratto di locazione che i canoni ritardati possano dar luogo al pagamento di penali di mora fino al 30% dell’importo del canone.
* Restituzione del deposito cauzionale:
La legge attualmente prevede un termine massimo di due mesi dalla consegna delle chiavi affinché il proprietario restituisca il deposito cauzionale versato dall’inquilino. La legge Alur prevede che questo periodo sia ridotto a un mese non appena l’inventario di uscita è conforme all’inventario di entrata. In mancanza di restituzione entro i termini di legge, il proprietario può subire una penale pari al 10% dell’importo del deposito cauzionale per ogni mese di ritardo.
* Costi di agenzia :
When a real estate agent intervenes during the rental of a property, ora l’ammontare dei suoi compensi è meglio regolato (vedi le regole per il calcolo dei compensi di agenzia in caso di locazione). From September 15, 2014, the import of the commission of the agency is limited by decree. Il regolamento ora fissa a limit massimo di prezzo in base alla habitable surface dell’alloggio affittato.
Inoltre, l’inquilino deve pagare solo la sua quota dei costi di redazione del contratto di locazione, visita dell’alloggio, compilazione del fascicolo e dell’inventario. Questi costi saranno ripartiti equamente tra l’inquilino e il locatore.
*Termini di prescription:
La legge ha modificato i termini di prescrizione applicabili al pagamento degli affitti o degli oneri non pagati. Mentre in precedenza il termine per la richiesta di tali somme era fissato a 5 anni, ora è ridotto a 3 anni. Inoltre, il termine aumenta a 1 anno per quanto riguarda la rivalutazione annuale dell’affitto secondo l’IRL.
* Vacanze invernali :
La pausa invernale, durante la quale gli inquilini soggetti a provvedimento di sfratto non possono essere sfrattati da un’abitazione, era precedentemente fissata ogni anno dal 1° novembre al 15 marzo. La legge Alur ha prorogato tale durata annuale fino al 31 marzo.
* Riforma degli agenti immobiliari:
La formazione degli agenti immobiliari verrebbe rafforzata con la creazione di un consiglio nazionale di gestione immobiliare e lo sviluppo di un codice etico.
* Elenco dei commercianti:
Da tempo nel mirino delle pubbliche amministrazioni, spesso a ragione, i “list traders” saranno soggetti ad ulteriori obblighi. In particolare, dovranno essere titolari di un mandato di esclusiva per i beni che offrono ai propri clienti.
* Fiduciari di comproprietà:
La legge istituisce ora un contratto fiduciario tipo, il cui contenuto è stato fissato dal decreto n. 2015-342 del 26 marzo 2015. Questo nuovo modello è applicabile ai contratti fiduciari stipulati o rinnovati a partire dal 1° luglio 2015.
Questo testo rafforza anche il quadro per gli onorari dei fiduciari. L’elenco delle spese straordinarie fatturate in aggiunta al forfait annuo è specificato nell’allegato 2 del decreto. Tutti gli altri servizi non inclusi in questo elenco sono considerati “gestione quotidiana” e non possono essere soggetti a fatturazione aggiuntiva al di fuori del forfait annuale.
Sarà inoltre obbligatoria l’apertura di un conto separato intestato alla comproprietà.
Infine, dal 1 aprile 2016, gli inquilini devono essere informati dal curatore delle decisioni prese durante le assemblee generali di comproprietà .
