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La rédaction du bail commercial est un moment important pour le preneur comme pour le bailleur. Grâce à l’acte d’avocat, les deux parties sécurisent des points très précis qui pourraient s’avérer litigieux, comme l’état des lieux ou la résiliation du bail.
L’activité déclarée :
L’activité mentionnée dans le bail est souvent très restrictive. Le preneur doit donc être extrêmement vigilant au moment de la rédaction de cette clause. S’il souhaite étendre son activité à une activité connexe, l’acte d’avocat peut le faire mentionner très clairement dans le bail. S’il ne l’a pas fait, le propriétaire pourra exiger, en contrepartie, une indemnité de déspécialisation, voire une augmentation de loyer. Chaque nouvelle activité peut faire l’objet d’un contentieux. Il convient donc de bien définir les activités dans le bail : celles existantes au jour du contrat et celles qui pourraient l’être ultérieurement.
Un second état des lieux :
Le bail commercial impose quasi systématiquement un état des lieux contradictoire à la signature du bail. En fin de bail, on impose bien souvent au preneur la remise des lieux dans leur état d’origine. En cas de travaux d’aménagement autorisés par le bailleur, il est donc plus prudent de faire établir un constat contradictoire avec l’acte d’avocat, c’est-à-dire un second état des lieux après réalisation des travaux. Dans ce cas, la restitution des lieux se fera en fonction de ce second état des lieux et non de l’état des lieux d’origine.
Qui paye les travaux ?
Avec l’aide de l’avocat, les deux parties sont conseillées sur la rédaction d’une clause qui précise toutes les dégradations qui seraient susceptibles de relever des gros travaux à la charge du bailleur, sous peine pour le preneur d’y être financièrement tenu. Concernant les travaux prescrits par l’administration, comme les travaux liés aux normes d’hygiène et de sécurité, ils sont assimilés à des réparations rendues nécessaires par la force majeure et sont donc à la charge du bailleur. En revanche, si ces travaux sont consécutifs à l’utilisation des installations, ils sont à la charge du preneur. Il est indispensable de lister précisément dans l’acte les installations envisagées par le preneur pour exercer son activité.
Le défaut de paiement :
Il faut inscrire une clause résolutoire dans l’acte qui permet une résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement. Mais cette clause n’est pas suffisante et il faut ajouter une mention qui précise que le bailleur ne peut invoquer la résiliation du bail qu’à la condition d’avoir préalablement signifié un commandement de payer par huissier. Un délai est octroyé au preneur.
Société d’Avocats DAMY, Nice, droit de l’entreprise, Mise à jour 2022
