Lors de la vente de biens immobiliers, et selon les cas de figure, la TVA peut varier. Comment être exonéré ? Et comment réagir face à un marchand de biens ?

Si l’immeuble a moins de cinq ans

Dans ce cas, la cession de l’immeuble est soumise à la TVA au taux de 20%. Cette cession est également soumise à la taxe de publicité foncière. La TVA, payée par l’entreprise cédante, peut être récupérée par la société immobilière dans les conditions de droit commun. Dans ce cas, la société immobilière devra opter pour la TVA, au titre de la location. Attention, cette option devra se faire au cours du mois qui précède le mois de l’acquisition.

Si l’immeuble a plus de cinq ans

Dans ce cas, il y a deux manières d’envisager fiscalement la vente.
Tout d’abord, elle peut être exonérée de la TVA et soumise à la taxe de publicité foncière. Dans cette hypothèse, l’exonération de TVA va déclencher un reversement par le vendeur de la TVA qu’il a pu déduire au titre de l’acquisition ou de la construction de l’immeuble. Ce reversement est partiel et se calcule sur une période de 20 ans. Il n’est définitif pour aucune des deux parties, sous réserve que soient mis en place un système d’attestation de transfert et un mécanisme de remboursement par l’acquéreur. La somme remboursée sera soumise à la taxe de publicité foncière.
La seconde formule est simplifiée : la vente est soumise à la TVA et à la taxe de publicité foncière. Dans ce cas, aucun remboursement ne sera demandé au vendeur. Chacune des formules devra être étudiée au cas par cas.

Pour une vente entre sociétés immobilières

Dans le cas où les deux sociétés immobilières donnent l’immeuble en location avec TVA, la vente est soumise à un régime spécifique de dispense de TVA et aucune TVA n’est à reverser par le vendeur. L’idée étant que l’acquéreur continue l’activité du vendeur, il faut donc remettre à l’acquéreur une documentation lui permettant de suivre l’historique du droit à déduction de la TVA. Une telle vente est également soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 5,0906 % si l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans, ou 0,71498 % si l’immeuble est achevé depuis moins de 5 ans.

Pour une vente à un marchand de biens

Cette situation est particulière et les parties doivent analyser au cas par cas le régime de TVA qu’elles entendent appliquer. Lorsque l’immeuble a moins de cinq ans, il n’existe pas de difficultés particulières. En revanche, si l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans, la vente est exonérée de TVA. Elle va engendrer un reversement de la TVA par le vendeur alors que, en principe, le mécanisme de l’attestation et du remboursement ne fonctionne pas avec un marchand de biens.
Les parties étudieront l’intérêt de soumettre la vente sur option à la TVA, cette dernière étant récupérable par le marchand de biens dans les conditions de droit commun. Les parties réfléchiront également à la possibilité de recourir à l’attestation de transfert, qui a été élargie, depuis septembre 2011, aux marchands de biens qui donnent en location l’immeuble pendant plus d’une année.

Pour une vente à un promoteur

Lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans, la cession est, en principe, exonérée de la TVA et déclenche le reversement par le vendeur d’une partie de la TVA déduite au titre de l’acquisition ou de la construction de l’immeuble. En principe, cette TVA ne peut pas être transférée via le mécanisme de l’attestation au promoteur, dès lors que celui-ci démolit l’immeuble. Les parties doivent donc discuter de l’intérêt de soumettre la vente volontairement à la TVA sur option. Cette option permettra d’éviter au vendeur tout reversement de TVA. Par ailleurs, cette TVA sera récupérée dans les conditions de droit commun par le promoteur. Enfin, une telle vente sera exonérée de taxe de publicité foncière, sous réserve que le promoteur s’engage à construire un immeuble neuf dans les 4 ans à compter de l’acquisition. Dans ce cas, seul un droit fixe sera réclamé lors de la publication.

Société d’Avocats DAMY, Nice, droit fiscal de l’entreprise-TVA immobilière, Mise à jour 2023