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Stratégies fiscales Votre avocat expert en droit fiscal décrypte la loi très simplement. Avec l’année blanche en 2018, les investisseurs immobiliers sont confrontés à un problème : faut-il faire des travaux en 2018, en 2019 ou les reporter ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien vide .
Comprendre les implications fiscales des rénovations immobilières en 2018/2019 : –
Le gouvernement a mis en place une fiscalité spécifique pour les travaux réalisés en 2018/2019. Cela ouvre la voie à des opportunités fiscales pour ceux qui veulent travailler en 2018.
1) En mai 2019, nous déposerons une déclaration de revenus 2018. L’administration fiscale calculera l’impôt sur les salaires/loyers et l’annulera car il s’agit d’une année blanche via le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il calculera l’imposition résultant de revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, bonus, etc.) et vous réclamera l’impôt sur ces revenus exceptionnels.
2) Si un bailleur immobilier a plus de charges que de loyers suite à de gros travaux, le déficit est déduit dans la limite de 10 700 € des autres revenus dits « revenus globaux » (c’est-à-dire un gain d’impôt à la tranche marginale d’imposition dite taux moyen d’imposition). ). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et ne sera imputé les années suivantes que sur les revenus fonciers positifs.
Le précompte mobilier et l’année blanche s’accompagneront des règles suivantes concernant la déduction des travaux de vos loyers :
1) les travaux réalisés en 2018 seront intégralement déduits des revenus fonciers de 2018.
2) les travaux réalisés en 2018 seront également déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.
3) les travaux réalisés en 2019 ne seront déduits des revenus fonciers 2019 qu’à hauteur de 50%.
Conseils fiscaux pour maximiser les déductions et les économies : –
C’est la première règle à savoir qui change la donne : l’imputation des abattements se fait à 150 % pour les travaux en 2018 et 50 % pour les travaux en 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer aux « travaux non urgents ».
Déductions pour travaux effectués en 2018 : qu’est-ce que le gain fiscal ? Sont-ils perdus ?
Pour les travaux déduits des revenus 2019, ce n’est pas un problème car nous ne serons plus dans l’année blanche. La déduction permettra d’économiser comme aujourd’hui :
– soit des impôts (selon la tranche marginale d’imposition) et des cotisations sociales (17,2 %) si les travaux sont déduits des loyers ou si la déduction entraîne une perte reportée.
– soit taxer uniquement selon le TMI si les travaux créent un déficit qui s’impute sur le résultat global dans la limite de 10 700 €.
En revanche, le second aspect technique à maîtriser pour bien comprendre l’article concerne la déduction du travail sur les revenus 2018 ! Exceptionnellement, les calculs seront différents : il faudra différencier les déductions inutiles (qui n’ont pas d’impact sur l’impôt) des utiles (qui baissent les impôts). Rappelons que le traitement fiscal sera le suivant durant la fameuse année blanche :
1- Si vous disposez d’un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 lui sont imputés, la déduction est inutile : gain d’impôt de 0 €.
2- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :
– Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenu exceptionnel.
– Une réduction d’impôt selon la tranche marginale d’imposition, si vous avez des revenus exceptionnels (pour les spécialistes, c’est un gain au TMI si vous avez UNIQUEMENT des revenus exceptionnels) 3- Si vous avez un revenu foncier négatif
, la déduction des travaux au-delà -10 700 € crée un déficit provisionné qui procure un gain à long terme en matière fiscale selon le TMI mais aussi en matière de cotisations sociales.
Il ne reste plus qu’à mélanger les deux paramètres exposés et vous pourrez comprendre toutes les stratégies possibles. Il faut combiner le traitement spécifique des travaux en 2018/2019 (abattement de 150% pour les travaux de 2018 et 50% de 2019) avec l’impact fiscal des abattements au cours de l’année blanche 2018. On peut facilement retenir plusieurs conseils fiscaux simples et en vigueur pour ceux qui planifient des travaux en 2018/2019 :
Astuce 1 : Inutile de faire des travaux sur l’année 2019.
Ce conseil va de soi, pas besoin d’être fiscaliste pour avoir cette bonne idée. Les travaux de 2019 ne seront facturés qu’à hauteur de 50%. Vous pouvez faire autant de travail que vous le souhaitez, le fisc ne vous permettra de déduire que 50 %. Autant attendre 2020 et bénéficier d’une imputation à 100% puisque le traitement fiscal sera le même en 2019 et 2020. Sauf si vous achetez un bien immobilier en 2019 et dans ce cas, vous pouvez déduire 100% de vos travaux sur cet immeuble .
Astuce 2 : Inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés. Entre la baisse de l’impact fiscal des travaux réalisés en 2019 et l’inefficacité totale des travaux réalisés en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposables, une grande partie des contribuables devront attendre 2020 pour envisager de rénover leur bien locatif .
Pour profiter du dispositif mis en place par le fisc et en sortir avec un gain fiscal par rapport au dispositif habituel, il faudra faire de gros travaux en 2018. Cela pourra en effet permettre un surplus de prélèvement possible uniquement pendant l’année blanche dans certaines situations. L’idée d’être gagnant reposera sur la création d’un déficit foncier via les dépenses de travaux 2018.
Astuce 3 : sans revenu exceptionnel, les travaux en 2018 doivent être supérieurs à « deux fois les loyers + deux fois 10 700 € ».
Si vos emplois 2018 sont supérieurs à “loyers * 2 + 10 700 * 2”, alors vous serez gagnant. Cela est vrai dans le cas où vous ne disposez pas de revenus exceptionnels. Autrement dit, si vos revenus sont composés uniquement de salaires et de loyers.
Nous vous conseillons de nous contacter pour vous assister dans les calculs. Chaque situation peut entraîner plusieurs facteurs qu’il faut prendre en compte pour évaluer précisément le gain fiscal : la tranche d’imposition peut changer entre 2018 et 2019, les revenus exceptionnels peuvent ne pas suffire à imputer les 10 700 € de travaux, les calculs changent pour un bien qui commence à être loué en 2019… Je peux penser à beaucoup de situations qui font du travail une bonne idée en 2018 et à beaucoup d’autres où ce n’est pas le cas. Il pourrait être utile de verser quelques centaines d’euros à notre cabinet d’avocats pour qu’il calcule à l’euro près le gain d’impôt selon l’année où vous effectuez les travaux afin que vous fassiez le bon choix.
Notre cabinet d’avocats est à votre disposition. N’hésitez pas à nous interroger sur l’opportunité de démarrer des chantiers en 2020 après la crise du COVD 19.
