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Limites du mandat : opération intermédiaire ou opération spécifique
Dans le domaine des transactions immobilières, l’étendue du mandat confié à un agent immobilier joue un rôle crucial. Selon l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, si un mandat comporte l’autorisation de s’engager dans une opération déterminée, celle-ci doit être expressément mentionnée. En l’absence d’une telle stipulation, le mandat est considéré comme un simple contrat d’intermédiaire , dans lequel le rôle de l’agent se limite à présenter les acquéreurs potentiels au vendeur.
Protection du vendeur : Refus d’effectuer la transaction
Dans un cas signalé, un mandat de vente non exclusif a été conclu entre une agence et un propriétaire d’appartement, avec un prix de vente de 170 000 € net pour le vendeur, et l’acheteur supportant la commission. Lorsque le vendeur a refusé de signer un « compromis de vente » avec un acheteur qui a accepté ces conditions financières et résilié le mandat, l’agence a demandé le paiement de 10 000 € de dommages et intérêts.
L’agence a d’abord obtenu gain de cause en appel, mais la décision a été censurée par les hauts magistrats. Ils concluent que le refus du vendeur, sans justification, de signer le « compromis de vente » avec l’acheteur présenté par l’agent immobilier ne constitue pas une faute donnant droit à l’agence de réclamer des dommages et intérêts.
Par ailleurs, la chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 3 mai 2018, a mis l’accent sur la protection des droits du vendeur. Ils ont jugé qu’un mandat exclusif ne peut engager la responsabilité du vendeur s’il refuse de procéder à l’opération immobilière dans les conditions convenues dans le mandat. Le mandat ne contenant pas de clause expresse autorisant l’agent à signer le compromis au nom des vendeurs, l’agence ne pouvait réclamer de dommages et intérêts.
Cette jurisprudence précise que, sauf stipulation contraire, le mandat ne doit pas entraver la protection et le contrôle du vendeur sur le processus transactionnel dans ses relations avec l’agent immobilier. Les tribunaux soulignent l’importance de clauses contractuelles et d’accords clairs pour protéger les intérêts des vendeurs et prévenir toute responsabilité indue.
