Lors du renouvellement d’un bail commercial, le montant du loyer est, en principe, plafonné. Ce mécanisme vise à protéger le locataire contre des hausses trop importantes en limitant la variation du loyer à l’évolution des indices de référence (ILC ou ILAT).
Cependant, cette règle connaît des exceptions. Dans certains cas, notamment en présence de locaux monovalents (cinéma, hôtel, etc.), de bureaux ou de terrains, le plafonnement ne s’applique pas. De même, si l’un des quatre critères de la valeur locative définis à l’article L. 145-33 du Code de commerce a subi une modification notable (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations contractuelles ou facteurs de commercialité), le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer.
La règle du “plafonnement du déplafonnement”
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, une nouvelle limite a été instaurée : même lorsque le loyer est déplafonné, l’augmentation résultante est échelonnée sur la durée du bail renouvelé, avec une progression maximale de 10 % par an par rapport au loyer payé l’année précédente (art. L. 145-34 C. com.).
Ce mécanisme, appelé « plafonnement du déplafonnement », s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Illustration pratique
Si un loyer initialement fixé à 4 871 € doit être porté à 13 081 € après déplafonnement, la hausse ne pourra pas être appliquée immédiatement. Elle sera lissée dans le temps, avec une augmentation annuelle de 10 % du loyer payé l’année précédente, jusqu’à atteindre le montant de la valeur locative.
La position de la Cour de cassation
La Cour de cassation (Avis n° 15004, 3e civ.) a précisé que :
- Le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour arrêter l’échéancier d’augmentation.
- L’augmentation s’applique automatiquement par paliers de 10 % par an.
- Les parties n’ont pas la liberté de moduler ce taux, sauf si l’écart à combler est inférieur à 10 %.
En d’autres termes, le lissage s’impose de plein droit et constitue une garantie importante pour le locataire, tout en permettant au bailleur de rejoindre progressivement la valeur locative.
✅ En pratique : chaque situation doit être analysée au cas par cas. La qualification du local, la présence d’une modification notable des critères de valeur locative ou encore les clauses contractuelles peuvent avoir un impact décisif sur le montant du loyer renouvelé.
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