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La société d’avocats Damy

La Société d'avocats Damy à Nice assure une prestation de haut niveau, de la consultation d’un avocat à la représentation en justice. Les avocats du cabinet sont compétents en droit des affaires, des sociétés, droit immobilier, droit bancaire, droit social, droit des victimes et cas de dommages corporels. Membre de l’Association des avocats praticiens en droit social, Maître Grégory Damy dispose de certificats de spécialisation.  

faut-il faire des travaux en 2018, en 2019 ou en 2020 ?

Votre avocat expert en droit fiscal décrypte très simplement la loi. Avec l’année blanche en 2018, les investisseurs immobiliers sont confrontés à une problématique : faut-il faire des travaux en 2018, en 2019 ou les reporter ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien immobilier vide.
Le gouvernement a mis en place un fonctionnement fiscal spécifique pour les travaux effectués en 2018/2019. Cela ouvre la place à des opportunités fiscales pour ceux qui veut faire des travaux en 2018.

1) En mai 2019, on fera une déclaration d’impôt des revenus 2018. Le fisc calculera l’impôt provenant des salaires/loyers et l’annulera car c’est une année blanche via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il calculera la fiscalité provenant des revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, primes…) et vous réclamera l’impôt sur ces revenus exceptionnels.
2) Si un loueur immobilier a plus de charges que de loyers suite à des gros travaux, le déficit s’impute dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus appelés « revenus globaux » (soit un gain fiscal à la tranche marginale d’imposition appelé taux moyen d'imposition). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et s’imputera les années suivantes uniquement sur un revenu foncier positif.
Le prélèvement à la source et l’année blanche iront de pair avec les règles suivantes concernant la déduction des travaux sur vos loyers :
1) les travaux réalisés en 2018 seront entièrement déduits des revenus fonciers de 2018.
2) les travaux réalisés en 2018 seront aussi déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.
3) les travaux réalisés en 2019 seront déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50% seulement.

C’est la première règle à connaître qui vient changer la donne : l'imputation des déductions se fait à 150% pour les travaux de 2018 et à 50% pour ceux de 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer sur les "travaux non urgents".
Déductions des travaux réalisés en 2018 : quel est le gain fiscal? Sont-elles perdues?
Pour les travaux déduits sur les revenus de 2019, cela ne pose pas de problème car on ne sera plus dans l’année blanche. La déduction permettra d’économiser comme aujourd'hui :
- soit l’impôt (selon la tranche marginale d’imposition) et les prélèvements sociaux (17.2%) si les travaux s’imputent sur les loyers ou si la déduction aboutie à un déficit reportable.
- soit l’impôt seulement selon la TMI si les travaux créent un déficit qui s’impute sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

En revanche, le deuxième aspect technique à maitriser pour comprendre l’article concerne la déduction des travaux sur les revenus de 2018 ! Exceptionnellement, les calculs seront différents : il va falloir que nous différencions les déductions inutiles (qui n’ont aucun impact sur l’impôt) de celles utiles (qui permettent de faire baisser l’impôt). Vous pouvez retenir que le traitement fiscal sera le suivant durant la fameuse année blanche :
1- Si vous avez un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 s’imputent dessus, la déduction est inutile : gain fiscal de 0 €.
2- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :
- Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels.
- Un baisse de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition, si vous avez des revenus exceptionnels (pour les spécialistes, c'est un gain à la TMI si vous n'avez QUE des revenus exceptionnels)
3- Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux au-delà de -10 700 € crée un déficit provisionné ce qui donne un gain à terme au niveau de l’impôt selon la TMI mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.
Il ne reste plus qu’à mélanger les deux paramètres exposés et vous pourrez appréhender toutes les stratégies possibles. Il faut combiner le traitement spécifique des travaux en 2018/2019 (déduction de 150% pour les travaux de 2018 et 50% de 2019) avec l’impact fiscal des déductions lors de l’année blanche 2018. On peut facilement retenir plusieurs conseils fiscaux simples et efficaces pour ceux qui envisagent des travaux en 2018/2019:

Conseil 1 : Inutile de faire des travaux sur l’année de 2019.
Ce conseil coule de source, nul besoin d’être un fiscaliste pour avoir cette bonne idée. Les travaux de 2019 seront seulement imputés à hauteur de 50%. Vous pouvez faire autant de travaux que vous voulez, le fisc vous permettra d’en déduire seulement 50%. Autant attendre 2 020 et profiter d’une imputation à 100% étant donné que le traitement fiscal sera le même sur 2019 et 2 020. A moins que vous n'achetiez un bien immobilier en 2019 et dans ce cas, vous pourrez déduire 100 % de vos travaux concernant cet immeuble.
Conseil 2 : Inutile de faire des travaux en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposés. Entre la baisse de l’impact fiscal des travaux faits en 2019 et l’inefficacité totale des travaux faits en 2018 s’ils ne sont pas supérieurs aux loyers imposables, une grande partie des contribuables devra attendre 2020 pour envisager de rénover leur bien loué.
Pour profiter du système mis en place par le fisc et s’en sortir avec un gain fiscal par rapport au système habituel, il va falloir faire des gros travaux en 2018. Cela va effectivement pouvoir permettre un surplus de déduction possible uniquement pendant l’année blanche dans certaines situations. L’idée pour être gagnant va reposer sur le fait de créer un déficit foncier via les dépenses de travaux 2018.
Conseil 3 : sans revenus exceptionnels, il faut que les travaux de 2018 soient supérieurs à « deux fois les loyers + deux fois 10 700 € ».
Si vos travaux de 2018 représentent plus que « loyers * 2 + 10 700 *2 », alors vous serez gagnant. C’est vrai dans le cas où vous n’avez pas de revenus exceptionnels. Autrement dit, si vos revenus sont composés uniquement de salaires et de loyers.
Nous vous conseillons de nous solliciter pour vous assister dans les calculs. Chaque situation peut amener plusieurs facteurs qu’il faut prendre en compte pour évaluer le gain fiscal précisément : la tranche d’impôt peut changer entre 2018 et 2019, les revenus exceptionnels peuvent ne pas suffire à imputer les 10 700 € de travaux, les calculs changent pour un bien qui commence à être loué en 2019… Je peux penser à plein de situations qui font que les travaux peuvent être une excellente idée en 2018 et pleins d’autres ou ce n’est pas le cas. Il pourrait s’avérer utile de payer quelques centaines d’euros à notre cabinet d'avocats pour qu’il calcule à l’euro près le gain fiscal selon l’année où vous faites les travaux afin que vous fassiez le bon choix.
Notre cabinet d'avocats se tient à votre disposition. N'hésitez pas à nous questionner sur l'opportunité de démarrer Des chantiers en 2020 après la crise du COVD 19.

 

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Pour quelles raisons puis-je expulser des locataires ?

Votre locataire viole certaines de ses obligations ? Vous pensez être en droit de l’expulser ? Dans quels cas avez-vous le droit de l’expulser ? Votre avocat expert en droit locatif vous indique les raisons les plus courantes qui vous pousseront à expulser votre locataire :

situation 1 : Expulsez son locataire en cas d'impayé Cette situation est la plus fréquente : le locataire ne s’acquitte pas de ses loyers. Votre locataire a l’obligation de payer son loyer aux termes convenus. Ainsi, le non-paiement de ceux-ci est un motif de résiliation du contrat de bail. Si vous êtes dans cette situation, agissez très rapidement auprès de votre locataire pour récupérer vos loyers impayés, en lui adressant un commandement de payer. Si votre locataire refuse toujours de vous payer ses loyers, il est possible d'engager une procédure d’expulsion de votre locataire.

situation 2 : Expulsez votre locataire en cas de défaut d’assurance habitation Votre locataire a l’obligation de souscrire une assurance pour le logement qu’il occupe, c’est-à-dire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre, comme un dégât des eaux. Votre locataire doit justifier de cette assurance par la remise d’une attestation. Si votre locataire ne vous transmet pas son justificatif d’assurance, vous pouvez résilier le contrat de bail

situation 3 : Expulsez votre locataire pour dégradations dans votre bien Pour commencer, attention de ne pas confondre saleté et dégradations ! Vous êtes ici face à une situation délicate, puisque vous ne pouvez pas entrer dans votre location ni imposer de visites si elles n’ont pas été prévues dans le bail. Une fois les dégradations constatées, vous devez établir qu’elles sont bien le fait de votre locataire. Vous pourrez enfin entamer une procédure de résiliation de bail de votre locataire !

situation 4 : Expulsez votre locataire pour les troubles causés au voisinage L’article 1729 du Code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Le trouble anormal de voisinage est un trouble « excédant les inconvénients normaux de voisinage ». Vous pourrez le démontrer, indépendamment de toute faute, par la preuve d’un préjudice causé à la victime du trouble, par exemple le voisin de votre locataire. Une fois le trouble anormal prouvé, vous pourrez lancer la procédure d’expulsion.
situation 5 : Expulsez votre locataire suite à un congé Quelques règles à savoir sur les procédures de congés : votre congé doit être motivé et justifié ; votre locataire ne doit pas se trouver protégé par la loi en raison de son âge ou de ses faibles ressources ; vous devez avoir pris la décision de vendre votre logement, de le reprendre, ou avoir un motif légitime et sérieux. Vous ne pourrez lancer cette procédure que 6 mois avant la fin du bail ou de son renouvellement en envoyant à votre locataire un préavis par LRAR. Vous êtes alors dans la situation, où 6 mois après que votre locataire ait reçu le préavis, il refuse de quitter votre logement. Vous pouvez alors lancer la procédure d’expulsion de votre locataire.

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La loi ELAN marquerait elle la fin de l’eldorado des loueurs particuliers ?

La loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, vise, notamment, à limiter le droit pour un particulier de louer un logement 365 jours d’affilés. Décryptage par votre expert en droit immobilier.

En effet, cette possibilité sera limitée à 120 jours maximum par an et c’est ce que les sites de location saisonnière tels qu’airbnb, le bon coin ou Abritel... ont commencé à mettre en place. Il y a désormais un blocage des locations à partir du moment où elles dépassent les 120 jours consécutifs ou non. Le système est mis en place d’ici la fin 2018.

 En effet, les amendes encourues sont élevées : de 5 000 à 10 000 euros pour les loueurs particuliers et de 10 000 à 50 000 euros pour les sites de location !

Vu le nombre de bien répertoriés l’addition pourrait être salée pour ces intermédiaires. Toutefois, cette belle initiative a des limites puisqu’elle ne s’appliquera pour le moment que sur les résidences principales laissant toute latitude aux propriétaires de résidences secondaires ou de chambres chez l’habitant.

On peut cependant se douter que cette forme de location va peu à peu devenir beaucoup moins rentable compte tenu de la colère des professionnels de l’hôtellerie qui perdent une part non négligeable de part de marché !
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