Face à une crise du marché de l’immobilier, la surélévation des immeubles apparait comme une solution prometteuse, dans les Alpes-Maritimes et à Monaco.
A Nice, près de 5000 bâtiments sont concernés par cette possibilité d’ajouter des étages aux immeubles existants, sans en construire de nouveaux.
Un cadre législatif de plus en plus favorable
Grâce à la loi ALUR, le droit de surélévation en copropriété est désormais plus accessible. Seule une majorité des 2/3 des voix est requise (articles 26 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), contre l’unanimité auparavant.
Il faut bien évidemment que le règlement de copropriété n’y oppose aucune restriction.
De son côté, Monaco s’adapte également à cette problématique, en assouplissant les règles de majorité, à la majorité des 2/3 des voix (loi n°1.531 du 29 juillet 2022).
En termes d’autorisation administrative, un permis de construire est obligatoire si la surface créée dépasse 20 m² ; en dessous, une simple déclaration préalable suffit.
Les avantages fiscaux français liés à la surélévation
- Valorisation du patrimoine
Un projet de surélévation augmente la surface habitable. Cela génère une plus-value qui profite directement à tous les copropriétaires, sans impact fiscal sur cette valorisation.
- Exonération d’imposition sur la plus-value immobilière
Lors de la cession du droit à construire, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ne sont pas imposés sur la vente.
L’exonération des plus-values s’applique si la surélévation a été réalisée avant le 31 décembre 2024 et achevée sous 4 ans (article 150 U, 9°, I de du CGI). Il convient de préciser que comme il n’y a pas eu de loi de finances votée pour 2025, les avantages ont été provisoirement maintenus en 2025.
Ce dispositif s’adresse aux personnes physiques et aux sociétés relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du Code général des impôts, soumises à l’impôt sur le revenu.
Il concerne également les contribuables domiciliés à l’étranger mais assujettis à l’impôt en France.
- Exonération temporaire de la taxe foncière pendant 2 ans
Les constructions nouvelles à usage d’habitation sont exonérées de taxe foncière pendant 2 ans après leur achèvement (article 1383 du Code général des impôts).
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Maître DAMY est expert pour :
- Accompagner les propriétaires qui souhaitent surélever et faire voter la surélévation dans les copropriétés
- Gérer les démarches administratives, notamment le dépôt du permis de construire
- Anticiper les risques et conseiller en amont, afin de sécuriser l’opération
- Gérer les éventuels contentieux liés au projet de surélévation.
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