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La legge n. 2014-626 del 18 giugno 2014 relativa all’artigianato, al commercio e alle piccolissime imprese, nota come “legge Pinel”, ha riformato lo statuto delle locazioni commerciali.
Uno dei principali cambiamenti riguarda la ripartizione dei canoni di locazione tra locatore e locatario.
Fino ad allora, locatore e locatario erano liberi di fissare la distribuzione degli oneri a loro piacimento e spesso la maggior parte degli oneri era a carico dell’inquilino.
La legge Pinel e il relativo decreto giunsero a fissare la sorte delle spese di locazione.
Pertanto, la legge Pinel ha creato un articolo L145-40-2 nel codice commerciale che specifica che:
“Qualsiasi contratto di locazione include un inventario preciso e limitato delle categorie di oneri, imposte, diritti e canoni relativi a tale locazione, compresa un’indicazione della loro distribuzione tra il locatore e il locatario. Tale inventario dà luogo ad un rendiconto riepilogativo annuale inviato dal locatore al conduttore entro un termine stabilito dal regolamento. Durante la locazione, il locatore informa il locatario di nuovi oneri, tasse, imposte e tasse.
Alla conclusione del contratto di locazione, quindi ogni tre anni, il locatore comunica a ciascun conduttore:
1° Un preventivo dell’opera che intende realizzare nei successivi tre anni, unitamente ad un budget previsionale;
2° Un rendiconto riassuntivo dei lavori da lui eseguiti nei tre anni precedenti, specificandone il costo.
In un complesso immobiliare composto da più inquilini, il contratto di affitto specifica la ripartizione degli oneri o del costo dei lavori tra i diversi inquilini che occupano tale complesso. Questa distribuzione dipende dall’area sfruttata. L’ammontare di tasse, imposte e tasse che possono essere addebitate al conduttore corrisponde tassativamente ai locali occupati da ciascun conduttore ed alla quota di spazi comuni necessari al funzionamento dell’immobile locato. Durante la locazione, il locatore è tenuto a comunicare ai conduttori qualsiasi elemento suscettibile di modificare la ripartizione degli oneri tra i conduttori.
Un decreto del Conseil d’Etat stabilisce i termini di applicazione di questo articolo. Specifica gli oneri, le imposte, i diritti ei canoni che, per loro natura, non possono essere imputati al conduttore e le modalità di comunicazione ai conduttori. »
D’ora in poi, al momento della conclusione del contratto di locazione (o del suo rinnovo), dovrà essere tassativamente redatto un elenco esaustivo con l’indicazione di tutti gli oneri, tasse, imposte e tasse. A ciò si aggiungerà un rendiconto provvisorio dei lavori che il locatore prevede di realizzare entro tre anni unitamente ad un preventivo preventivo nonché un rendiconto riepilogativo dei lavori già eseguiti negli ultimi tre anni (tali documenti dovranno essere comunicati all’indirizzo ogni scadenza).triennale).
Questo elenco specificherà anche quale tra il locatore o il locatario dovrà pagare ciascuna delle spese.
Tuttavia, il decreto n.2014-1317 del 3 novembre 2014 impone limitazioni alla distribuzione gratuita dei canoni di locazione tra locatore e locatario.
In effetti, il decreto ha creato l’articolo R145-35 del codice commerciale che vieta di addebitare all’inquilino determinati canoni di locazione.
Pertanto, per i contratti di locazione commerciale stipulati o rinnovati dal 5 novembre 2014, non possono essere addebitati al conduttore:
“1° Le spese relative alle grandi riparazioni di cui all’articolo 606 del codice civile nonché, ove applicabili, i compensi relativi all’esecuzione di tali lavori;
2° Le spese relative a lavori volti a rimediare all’obsolescenza oa rendere conforme alla normativa l’immobile locato o l’immobile in cui è ubicato, purché relativi alle grandi riparazioni di cui al comma precedente;
3° Imposte, in particolare il contributo economico territoriale, tasse e canoni per i quali la persona giuridica responsabile è il locatore o il proprietario del locale o dell’immobile; tuttavia, al conduttore possono essere addebitate l’imposta sugli immobili e le imposte aggiuntive all’imposta sugli immobili nonché le tasse, imposte e tasse relative all’uso dei locali o dell’immobile o ad un servizio di cui l’inquilino beneficia direttamente o indirettamente;
4° I compensi del locatore relativi alla gestione degli affitti dei locali o fabbricati oggetto di locazione;
5° In un complesso immobiliare, oneri, imposte, canoni, canoni e costi di lavori relativi a locali sfitti o imputabili ad altri inquilini.
La ripartizione tra i conduttori di oneri, imposte, tasse e canoni e del costo dei lavori relativi al complesso immobiliare può essere convenzionalmente ponderata. Queste ponderazioni sono portate all’attenzione degli inquilini.
Non sono comprese nelle spese di cui al 1° e 2° quelle relative a lavori di abbellimento il cui ammontare eccede il costo dell’identico ricambio. »
Di conseguenza, le riparazioni importanti di cui all’articolo 606 del codice civile sono a carico del proprietario dell’edificio.
L’articolo 606 del codice civile precisa che le riparazioni maggiori sono quelle di grandi murature e volte, il ripristino di travi e di intere coperture, dighe di contenimento e recinzioni. Tutte le altre riparazioni sono considerate riparazioni di manutenzione.
Restano altresì a carico del locatore le spese relative ai lavori diretti a rimediare all’obsolescenza oa mettere a norma l’immobile o l’immobile locato quando rientrano nelle riparazioni importanti di cui all’articolo 606. .
Tuttavia è importante precisare che le spese di abbellimento che eccedono il costo della sostituzione identica non sono comprese nelle spese sopra citate.
Resta da definire i contorni di tali abbellimenti e da specificare se sarà a carico dell’inquilino solo la parte eccedente il semplice costo di sostituzione identica o se tutte le spese saranno a suo carico.
Inoltre, l’articolo R145-35 del codice commerciale è molto chiaro riguardo alle tasse, tasse e tasse per le quali il debitore legale è il locatore o il proprietario dei locali o dell’edificio. Non possono più essere addebitati all’inquilino. Ciò vale in particolare per il contributo economico territoriale.
Tuttavia, l’imposta sugli immobili, le imposte addizionali all’imposta sugli immobili nonché le tasse, le imposte e le tasse relative all’uso dei locali o dell’immobile o a un servizio di cui beneficia direttamente o indirettamente l’inquilino possono essere poste a carico del locatario in locazione.
Ancora, è espressamente previsto che il locatore non possa più addebitare al conduttore né i canoni relativi alla gestione dell’immobile, né i canoni relativi alla gestione degli affitti dei locali o dell’immobile oggetto di locazione.
Infine, in un complesso immobiliare, non possono essere addebitati al conduttore gli oneri, le tasse, i canoni, gli oneri e il costo dei lavori relativi a locali sfitti o imputabili ad altri conduttori. Tra i conduttori possono essere ponderati convenzionalmente solo gli oneri, le imposte, i tributi, i canoni ed il costo dei lavori relativi al complesso immobiliare.
Per concludere sui contributi della legge pinel e relativo decreto 3 novembre 2014, è necessario accennare all’obbligo del locatore di fornire annualmente un rendiconto riepilogativo degli oneri.
Tale documento comprende la liquidazione e la regolarizzazione delle note spese e deve essere comunicato al conduttore entro e non oltre il 30 settembre dell’anno successivo a quello per il quale è costituito o entro 3 mesi dalla rinuncia. edifici in comproprietà.
Inoltre, il locatore ha l’obbligo di comunicare, su richiesta del locatario, ogni documento che giustifichi l’ammontare degli oneri, tasse, imposte e tasse addebitate a quest’ultimo.
Studio legale Steve GRASSI DAMY 25/06/2015
