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La Ley N° 2014-626 de 18 de junio de 2014 relativa a la artesanía, comercio y microempresas, conocida como “Ley Pinel”, reformó el estatuto de los arrendamientos comerciales.
Uno de los principales cambios se refiere a la distribución de los gastos de alquiler entre el arrendador y el arrendatario.
Hasta entonces, el arrendador y el arrendatario eran libres de fijar la distribución de los cargos como quisieran y, a menudo, la mayor parte de los cargos se cargaba al arrendatario.
La ley Pinel y su decreto vinieron a fijar el destino de los gastos de alquiler.
Así, la ley Pinel creó un artículo L145-40-2 en el Código de Comercio que especifica que:
“Todo contrato de arrendamiento incluye un inventario preciso y limitado de las categorías de cargas, impuestos, tasas y derechos relacionados con este arrendamiento, incluida una indicación de su distribución entre el arrendador y el arrendatario. Este inventario da lugar a un resumen anual que remite el arrendador al arrendatario en el plazo reglamentariamente establecido. Durante el arrendamiento, el arrendador informa al arrendatario de nuevos cargos, impuestos, derechos y tasas.
A la conclusión del contrato de alquiler, luego cada tres años, el arrendador comunica a cada arrendatario:
1° Una estimación de la obra que prevé realizar en los tres años siguientes, junto con un presupuesto estimado;
2° Una relación resumida de los trabajos que haya realizado en los tres años anteriores, especificando su costo.
En un complejo inmobiliario compuesto por varios inquilinos, el contrato de arrendamiento especifica la distribución de los cargos o el coste de la obra entre los diferentes inquilinos que ocupan ese complejo. Esta distribución depende del área explotada. El monto de los impuestos, derechos y tasas que pueden cobrarse al arrendatario corresponde estrictamente a los locales ocupados por cada arrendatario ya la parte de las áreas comunes necesarias para el funcionamiento de la propiedad arrendada. Durante el arrendamiento, el arrendador está obligado a informar a los arrendatarios de cualquier elemento susceptible de modificar la distribución de cargas entre los arrendatarios.
Un decreto adoptado en Conseil d’Etat establece los términos de aplicación de este artículo. Especifica las cargas, impuestos, derechos y tasas que, por su naturaleza, no pueden imputarse al arrendatario y los procedimientos para informar a los arrendatarios. »
A partir de ahora, en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento (o de su renovación), deberá elaborarse imperativamente una lista exhaustiva en la que se especifiquen todas las cargas, impuestos, derechos y tasas. A ello se añadirá una relación provisional de los trabajos que el arrendador tiene previsto realizar en un plazo de tres años junto con un presupuesto provisional así como una relación resumida de los trabajos ya realizados en los últimos tres años (estos documentos deberán comunicarse a cada plazo). trienal).
Esta lista también especificará cuál del arrendador o el arrendatario tendrá que pagar cada uno de los cargos.
Sin embargo, el decreto n° 2014-1317 del 3 de noviembre de 2014 impone limitaciones a la distribución gratuita de los cargos de alquiler entre arrendador y arrendatario.
De hecho, el decreto creó el artículo R145-35 del Código de Comercio que prohíbe cobrar ciertos cargos de alquiler al arrendatario.
Por tanto, para los arrendamientos comerciales celebrados o renovados a partir del 5 de noviembre de 2014, no se podrá cobrar al arrendatario:
“1° Los gastos relativos a las grandes reparaciones a que se refiere el artículo 606 del Código Civil, así como, en su caso, los honorarios relacionados con la ejecución de esta obra;
2° Los gastos relativos a obras destinadas a remediar la obsolescencia oa poner en conformidad con la normativa el inmueble arrendado o el edificio en que se encuentra, siempre que se refieran a las reparaciones mayores mencionadas en el párrafo anterior;
3° Los impuestos, en particular la contribución económica territorial, los impuestos y los cánones de los que la persona jurídica responsable sea el arrendador o el propietario del local o edificio; sin embargo, podrá cobrarse al arrendatario el impuesto predial y los impuestos adicionales al impuesto predial, así como los impuestos, derechos y tasas relacionados con el uso del local o del edificio o con un servicio del que directa o indirectamente se beneficie el arrendatario;
4° Los honorarios del arrendador relacionados con la gestión de las rentas del local o edificio objeto del arrendamiento;
5° En un complejo inmobiliario, las cargas, impuestos, tasas, regalías y los gastos de obra relativos a locales desocupados o imputables a otros arrendatarios.
La distribución entre los arrendatarios de las cargas, impuestos, derechos y tasas y el coste de las obras relativas al conjunto inmobiliario podrá ponderarse convencionalmente. Estas ponderaciones se señalan a la atención de los inquilinos.
No están incluidos en los gastos mencionados en 1° y 2° los relativos a trabajos de embellecimiento cuyo monto exceda el costo de la reposición idéntica. »
En consecuencia, las reparaciones mayores del artículo 606 del Código Civil son responsabilidad del propietario del inmueble.
El artículo 606 del Código Civil especifica que son reparaciones mayores las de grandes muros y bóvedas, la restauración de vigas y techos enteros, los diques de contención y los cercos. Todas las demás reparaciones se consideran reparaciones de mantenimiento.
Asimismo, el arrendador es el único responsable de los gastos relativos a las obras encaminadas a remediar la obsolescencia o adecuar el inmueble o el inmueble arrendado a la normativa cuando correspondan a las reparaciones mayores del artículo 606. .
Sin embargo, es importante precisar que los gastos de embellecimiento que excedan el costo de la reposición idéntica no están incluidos en los gastos mencionados anteriormente.
Queda por definir los contornos de estos embellecimientos y precisar si sólo la parte que exceda del simple coste de la reposición idéntica correrá a cargo del arrendatario o si todos los gastos correrán a su cargo.
A continuación, el artículo R145-35 del Código de Comercio es muy claro en cuanto a los impuestos, derechos y tasas de los que el deudor legal es el arrendador o el propietario del local o edificio. Ya no se pueden cobrar al inquilino. Este es particularmente el caso de la contribución económica territorial.
No obstante, el impuesto predial, los impuestos adicionales al impuesto predial así como los impuestos, derechos y tasas relacionados con el uso del local o del edificio o con un servicio del que directa o indirectamente se beneficia el arrendatario podrán ser a cargo del arrendatario. .en arrendamiento.
De nuevo, se prevé expresamente que el arrendador ya no podrá cobrar al arrendatario ni los honorarios relativos a la gestión del inmueble, ni los honorarios relativos a la gestión de las rentas del local o del edificio objeto del arrendamiento.
Por último, en un conjunto inmobiliario, las tasas, impuestos, tasas, tasas y gastos de obra relativos a locales desocupados o imputables a otros arrendatarios no pueden ser imputados a un arrendatario. Únicamente pueden ponderarse convencionalmente entre los arrendatarios las cargas, impuestos, gravámenes, regalías y el coste de las obras relativas al complejo inmobiliario.
Para concluir sobre las contribuciones de la ley pinel y su decreto del 3 de noviembre de 2014, es necesario mencionar la obligación del arrendador de rendir un estado recapitulativo anual de los cargos.
Este documento incluye la liquidación y regularización de las cuentas de gastos y debe ser comunicado al arrendatario a más tardar el 30 de septiembre del año siguiente a aquél para el que se constituye o dentro de los 3 meses siguientes a la entrega. edificios en copropiedad.
Además, el arrendador tiene la obligación de comunicar, a petición del arrendatario, cualquier documento que justifique el importe de las cargas, impuestos, derechos y tasas a cargo de éste.
Steve GRASSI bufete de abogados DAMY 25/06/2015
