La Ley Alur de Bienes Raíces introduce cambios importantes para inquilinos y propietarios. Tras el control del alquiler en algunas zonas urbanas, el Gobierno introdujo otras medidas en favor de los inquilinos, así como cambios en el funcionamiento de los condominios. Este es el objetivo de la ley sobre el acceso a la vivienda y el urbanismo renovado, conocida como la ley Alur, que reforma radicalmente el derecho francés de la vivienda.

La Ley Alur fue publicada en el Diario Oficial el 26 de marzo de 2014. Sin embargo, no todas las medidas contenidas en el mismo entraron en vigor en la misma fecha.

Entrada en vigor de la Ley Alur:

Votación y publicación

Votado por la Asamblea Nacional a principios de 2014, el texto fue aprobado por el Senado el 31 de enero de 2014. Sin embargo, las disposiciones votadas por el Senado contenían algunas discrepancias con el texto aprobado por la Asamblea. En consecuencia, una comisión mixta tuvo que elaborar un texto de compromiso que el Parlamento finalmente adoptó tras una votación en el Senado el 20 de febrero de 2014.

Tras un llamamiento de diputados y senadores contra el texto, éste fue examinado por el Consejo Constitucional que, mediante decisión de 20 de marzo de 2014, validó las principales medidas previstas en la Ley Alur, considerándolas conformes a la Constitución francesa.

La ley Alur fue publicada en el Diario Oficial el 26 de marzo de 2014. Toma el nombre oficial de la ley n°2014-366 del 24 de marzo de 2014 para el acceso a la vivienda y al urbanismo renovado. Puede descargar el texto completo de la Ley Alur en línea.

Fecha de aplicación:

Si bien algunas disposiciones de la ley están actualmente en vigor (como, por ejemplo, el tope de las comisiones de agencia, la prórroga de la tregua invernal o la reducción de los plazos de prescripción aplicables a los alquileres y tasas impagados), otras todavía tienen que esperar a que surtan efecto los decretos de aplicación.

También se ha retrasado la aplicación de determinadas disposiciones de la ley.

Supervisión de alquileres :

En línea con las últimas medidas, la ley Alur prevé la creación de un observatorio de alquileres en zonas "tensas" con el fin de fijar límites geográficos. En caso de incumplimiento por parte del propietario, el inquilino puede remitir el asunto a la comisión de conciliación.

Sobre la base de los datos representativos de los alquileres elaborados por los observatorios de alquileres, el prefecto del departamento emitirá cada año una orden en la que se establecerán tres indicadores de alquiler para cada categoría de vivienda y cada barrio:

una mediana de la renta de referencia calculada sobre la base del "stock" de todas las rentas existentes, lo que la situará muy por debajo del nivel al que se alquila o alquila actualmente una vivienda en la zona de que se trate

un aumento de la mediana de la renta de referencia, cuyo nivel se fijará cada año por decreto en cada territorio y que no podrá ser superior en más de un 20 % a la mediana de la renta de referencia, lo que creará el intervalo de fijación de la renta libre

un alquiler de referencia medio reducido, un 30% inferior al alquiler medio. Por debajo de este nivel, el propietario puede solicitar una revalorización del alquiler.

El caso particular de París:

Es en París donde se aplicarán en primer lugar estas nuevas normas marco de alquiler. Este marco entrará en vigor el 1 de agosto de 2015 en la capital. Las cantidades máximas fueron fijadas por el decreto sobre el marco de los alquileres en París firmado por el Prefecto de París e Île-de-France el 26 de junio de 2015. Posteriormente, otras aglomeraciones podrán adoptar estas medidas cuando estén listas para ponerlas en práctica (véanse las zonas de control de alquileres de Duflot). Nuevos contratos de arrendamiento:

El alquiler, excluidos los gastos fijados en el contrato, para los nuevos alquileres o traslados no podrá ser superior al alquiler medio de referencia incrementado. La renta mediana y la renta mediana aumentada tendrán que aparecer en el contrato, para la información del inquilino.

Suplemento de alquiler excepcional:

En el caso de determinadas viviendas con características excepcionales que deben justificarse en el contrato de arrendamiento (gran terraza, altura excepcional del techo), el contrato podrá establecer excepciones a este límite mediante el cobro de un suplemento excepcional del alquiler.

En este caso, el inquilino tendrá, en los 3 meses siguientes a la firma del contrato de arrendamiento, la posibilidad de solicitar una reducción o una cancelación de este alquiler adicional. Esta solicitud incluirá necesariamente, en primer lugar, una fase amistosa formalizada por un intento de conciliación. Una vez realizados estos trámites y en caso de fracaso de la fase amistosa, la solicitud del inquilino podrá presentarse ante el juez que determinará, en su caso, la reducción del complemento del alquiler.

Renovación del contrato de arrendamiento:

Al renovar un contrato de arrendamiento actual, si el inquilino vive en una vivienda ubicada en un área cubierta por el plan y cuyo alquiler es superior al alquiler medio incrementado, puede tomar medidas para reducir el alquiler tan pronto como el alquiler sea superior al alquiler medio de referencia incrementado.

Por otra parte, también se crea la posibilidad de que el arrendador presente un recurso de revalorización del alquiler si el alquiler aplicado hasta ahora es inferior a la media del alquiler de referencia menos, con la posibilidad de extender el aumento al arrendatario.

El inquilino o el propietario debe expresar su deseo de ver el cambio de alquiler a su co-contratante al menos 6 meses antes de la fecha de renovación del contrato de arrendamiento. En caso de desacuerdo entre las partes sobre este reajuste, se prevé un procedimiento de solución amistosa ante la comisión de conciliación departamental. Entonces, si el procedimiento de conciliación fracasa, será posible remitir el asunto al juez.

Plazo de rescisión:

La ley Alur introduce nuevos casos que permiten al inquilino beneficiarse de una reducción (de 3 meses a 1 mes) de su plazo de preaviso para abandonar la vivienda.

Superficie tensada :

En las ciudades de zonas tensas, el plazo de preaviso para los inquilinos que desean rescindir el contrato se reduce a un mes, en comparación con los tres meses normales. Estas zonas tensas conciernen a ciudades con una gran demanda de viviendas (París, por supuesto, pero también muchas ciudades de provincias de tamaño medio) y en las que los propietarios tienen, a priori, pocas dificultades para encontrar un inquilino después de la partida de la anterior. Para más información, ver zona de tensión y preaviso de un mes. Hasta el 8 de agosto de 2015, esta nueva norma se aplicaba únicamente a los contratos de arrendamiento firmados a partir del 27 de marzo de 2014. Por lo tanto, los arrendamientos firmados antes de esa fecha no se vieron afectados. Pero la ley Macron de agosto de 2015 abolió esta distinción: a partir de ahora, la reducción del plazo de preaviso es aplicable a todas las viviendas situadas en zonas tensas, independientemente de la fecha de la firma del contrato de alquiler.

Discapacitado :

La ley ahora también permite que las personas que reciben la AHA se beneficien del período de notificación reducida de un mes. Salud :

Todas las personas cuyo estado de salud, establecido por un certificado médico, justifique un cambio de domicilio también podrán beneficiarse de una reducción del plazo de preaviso para abandonar su alojamiento.

Contrato de arrendamiento modelo:

La ley Alur prevé la introducción de un modelo estándar de contrato de alquiler. Los nuevos contratos de arrendamiento deberán respetar el contenido de este modelo. Sin embargo, todavía será posible añadir ciertas cláusulas a este modelo estándar.

La ley Alur también introduce una notificación de información obligatoria que debe darse al inquilino cuando se concluye el contrato de arrendamiento. Debe adjuntarse al contrato de alquiler. Con el fin de informar mejor a los inquilinos y a los arrendadores de sus respectivos derechos y obligaciones, este anuncio se incluye en el decreto de 29 de mayo de 2015.

Prueba de ingresos

La Ley también introdujo una lista completa de documentos que un propietario puede requerir en un expediente de arrendamiento. Esta medida es aplicable desde la publicación del Decreto Nº 2015-1437, de 5 de noviembre de 2015, por el que se establece la lista de los documentos justificativos que pueden solicitarse al candidato a alquilar y su depósito.

Garantía de alquiler universal:

La ley Alur preveía la creación de una garantía universal de alquiler (GUL) para todo el parque privado (alquiler desnudo y amueblado) y los propietarios (particulares y personas jurídicas). Su financiación debe resultar de la deducción de un porcentaje del alquiler, del orden del 1 o 2% de su importe, pagado a partes iguales por el propietario y el arrendatario.

En un principio, esta garantía de alquiler universal debía sustituir a la garantía antes del 1 de enero de 2016. Pero el GUL fue finalmente abandonado. Se ha sustituido por un régimen financiado por Action Logement (ex 1% Logement): la garantía Visal contra los alquileres impagados, destinada a los trabajadores jóvenes o precarios cuyos ingresos no superen un determinado límite.

Sanciones por pago tardío de alquiler:

La ley establece que el propietario y el inquilino pueden estipular en el contrato de arrendamiento que los alquileres atrasados pueden dar lugar a multas por pago tardío de hasta el 30% del alquiler.

Devolución del depósito:

Actualmente, la ley prevé un plazo máximo de dos meses a partir de la entrega de las llaves para que el propietario devuelva el depósito de garantía pagado por el inquilino. La Ley Alur prevé que este plazo se reduzca a un mes a partir del momento en que el inventario de las instalaciones de salida se ajuste al inventario de las instalaciones de entrada. A falta de restitución dentro de los plazos legales, el propietario podrá sufrir una penalización del 10% del importe del depósito por mes de retraso.

Gastos de agencia:

Cuando un agente inmobiliario interviene en el momento de la contratación de un bien, el importe de sus honorarios está a partir de ahora mejor enmarcado (ver así las reglas de cálculo de los gastos de la agencia en caso de contratación). Desde el 15 de septiembre de 2014, el importe de las comisiones de agencia está limitado por decreto. La normativa establece ahora un límite máximo de precio en función de la superficie habitable de la vivienda alquilada.

Además, el arrendatario sólo tiene que pagar su parte de los costes de redacción del contrato de arrendamiento, visita del alojamiento, preparación del expediente y del inventario de las instalaciones. Estos costes se repartirán a partes iguales entre arrendatario y arrendador.

Períodos de prescripción:

La ley ha cambiado los plazos de prescripción aplicables para el pago de alquileres o cargos impagos. Mientras que antes el plazo para reclamar estas cantidades se fijaba en 5 años, ahora se reduce a 3 años. Además, el período se amplía a un año para la revisión anual del alquiler basada en el IRL.

Tregua de invierno: La tregua invernal, durante la cual los inquilinos sujetos a órdenes de desalojo no pueden ser desalojados de una vivienda, se fijó previamente cada año del 1º de noviembre al 15 de marzo. La Ley Alur prorrogó este período anual hasta el 31 de marzo.

Reforma de los agentes de la propiedad inmobiliaria:

Se fortalecerá la formación de los agentes inmobiliarios mediante la creación de un consejo nacional de gestión inmobiliaria y la elaboración de un código de ética.

Listar Comerciantes :

Durante mucho tiempo a la vista de las autoridades públicas, a menudo con razón, los "comerciantes de listas" estarán sujetos a obligaciones adicionales. En particular, deben tener un mandato exclusivo sobre la propiedad que ofrecen a sus clientes.

Síndicos de copropiedad:

La ley introduce ahora un contrato tipo de fideicomisario, cuyo contenido fue establecido por el Decreto Nº 2015-342, de 26 de marzo de 2015. Este nuevo modelo es aplicable a los contratos de fideicomisarios firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2015.

Este texto también refuerza la supervisión de los honorarios de los fideicomisarios. La lista de los gastos especiales facturados además del precio fijo anual figura en el anexo 2 del Decreto. Todos los demás servicios no incluidos en esta lista se consideran "gestión actual" y no pueden ser objeto de facturación adicional fuera de la cuota anual.

Además, será obligatoria la apertura de una cuenta separada a nombre de la copropiedad. Por último, a partir del 1 de abril de 2016, los inquilinos deberán ser informados por el síndico de las decisiones tomadas en las Juntas Generales de copropiedad.

Abogado Nice-Law Firm DAMY-2016