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Si votre terrain est enclavé, il est parfois impossible d’accéder à une voie publique. Passer par le fonds de son voisin peut donc s’avérer nécessaire. Comment bénéficier d’une servitude de passage ? Quelles sont les démarches à suivre pour obtenir ce droit ?
Vos droits :
Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a donc pas d’accès ou un accès insuffisant à la voie publique peut réclamer un droit de passage à son voisin. Cette servitude de passage s’effectue en échange d’une indemnité dont le montant est proportionnel au dommage causé sur le fonds voisin. La servitude de passage comporte un accès sur le sol mais également en sous-sol (canalisations…). La servitude de passage cesse dès que le terrain n’est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d’une route ou d’un chemin public desservant ce terrain.
La solution amiable :
Le propriétaire d’un fonds enclavé doit tout d’abord essayer de trouver une solution amiable avec son voisin et conclure avec lui une servitude conventionnelle de passage. Les deux parties doivent se mettre d’accord sur le tracé exact du passage à l’aide d’un plan. Il faut aussi s’entendre sur l’indemnité éventuelle que le bénéficiaire du droit de passage devra verser au propriétaire du fonds voisin et également le montant de sa contribution aux frais d’entretien. À défaut d’un accord, le propriétaire qui souhaite obtenir un droit de passage devra saisir le juge.
Saisir le juge :
Si aucun accord amiable n’a été trouvé avec le voisin, le propriétaire du fonds enclavé doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du terrain litigieux. Le juge peut désigner un expert judiciaire pour vérifier si le fonds est réellement enclavé ou non et déterminera ensuite le tracé du droit de passage. Il faut savoir que la loi fixe certains critères d’exercice du droit de passage : il faut que le passage soit pris du côté où le trajet est le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique, et à l’endroit où ce droit de passage est le moins dommageable pour celui pour lequel s’exerce la servitude. Il faut, en général, attendre un an avant d’avoir la décision du juge.
Que pouvez-vous obtenir en justice ?
Le propriétaire du fonds enclavé qui obtient gain de cause devant le juge se verra reconnaître un droit de passage sur le terrain de son voisin et pourra donc imposer son utilisation à son voisin. Si la preuve a été apportée que cette servitude cause un dommage (bruit et autres gênes), le juge fixe une indemnisation réglée par le propriétaire du fonds enclavé. Ce montant est déterminé en fonction du dommage occasionné et non de la valeur vénale du terrain. Le propriétaire du fonds enclavé doit aussi supporter la charge de l’entretien de cette servitude.
Société d’Avocats DAMY, Nice, Mise à jour 2022
