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Atteignant 300 pages et abordant une multitude de problématiques diverses, le texte n’a pas tardé à être qualifié de “loi-fleuve” ou même de “cathédrale législative”, pour éviter l’expression simple de “loi-fourre-tout”.
Complexité et Défis de la Loi Duflot
Évidemment, de tels qualificatifs ne sont pas usurpés : complexité de la législation applicable aux différents contrats de location résidentielle, réforme en profondeur du cadre régissant les conditions d’exercice des professions immobilières, renforcement du formalisme nécessaire aux opérations de vente de biens immobiliers, évolution substantielle des règles d’urbanisme… Tous les acteurs concernés rencontrent de nombreuses difficultés, ce printemps 2014, pour évaluer les conséquences que de tels changements auront sur l’exercice quotidien de leur activité, et les préoccupations exprimées semblent être justifiées, pour le moins.
En tant qu’acteur central des transactions immobilières et de la gestion immobilière, l’agent immobilier devra donc une fois de plus faire preuve d’une grande capacité d’adaptation, dans la mesure où la loi Duflot modifie profondément l’organisation et les conditions d’exercice de sa profession, tout en augmentant les nombreuses obligations qui lui incombent lors de l’exécution de sa mission.
Formalisme et Obligations dans la Vente de Lots de Copropriété
Souhaitant informer plus efficacement les éventuels acquéreurs de lots de copropriété des risques que cet achat peut présenter, le législateur a “déplacé définitivement le centre de gravité de la vente”, en multipliant les règles de forme qui doivent être respectées à la fois dans l’annonce de mise en vente du bien et dans le compromis de vente.
En particulier, l’article 54 de la loi crée un nouvel article L721-1 dans le Code de la construction et de l’habitation, disposant que :
“Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété doivent mentionner :
1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ; 2° Le nombre de lots ; 3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les annonces doivent également préciser si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du présent code.”
Cela signifie-t-il que le marché des ventes de lots de copropriété est sur le point de subir les conséquences néfastes d’un formalisme jugé trop rigide par certains ? La réponse mérite d’être nuancée considérablement, et ce pour deux raisons.
D’une part, le législateur n’a prévu aucune sanction spécifique pour de telles obligations.
D’autre part, il semble très peu probable que l’annonce de vente d’un bien immobilier soit suffisamment précise et complète pour pouvoir être acceptée de manière inconditionnelle, de sorte qu’elle ne peut en pratique constituer qu’une invitation à entamer des négociations et non une offre, excluant ainsi toute perspective de sanction en matière de droit des contrats.
La conclusion qui en découle semble assez simple : les agents immobiliers n’ont pas, pour l’instant, l’obligation réelle d’inclure dans leurs annonces de vente de lots de copropriété les informations mentionnées à l’article L721-1 du Code de la construction et de l’habitation.
L’adoption à venir d’un code de déontologie, supervisée par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières récemment créée, pourrait cependant rendre plausible la menace de sanctions disciplinaires.
