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La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel », a réformé le statut des baux commerciaux.
L’un des changements majeurs concerne
La répartition des charges locatives entre le bailleur et le preneur.
Jusqu’alors, bailleur et preneur étaient libres de fixer la répartition des charges comme ils l’entendaient et souvent la majeure partie des charges était à la charge du locataire.
La loi Pinel et son décret sont venus fixer le sort des charges locatives.
Ainsi, la loi Pinel a créé un article L145-40-2 dans le Code de commerce qui précise que :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limité des catégories de charges, taxes, droits et redevances afférents à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. Cet état des lieux donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le preneur des nouvelles charges, taxes, droits et redevances.
A la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Une estimation des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assortie d’un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a effectués au cours des trois années précédentes, en précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition dépend de la surface exploitée. Le montant des taxes, droits et redevances pouvant être mis à la charge du locataire correspond strictement aux locaux occupés par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires au fonctionnement du bien loué. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application de cet article. Il précise les charges, taxes, droits et redevances qui, de par leur nature, ne sont pas imputables au preneur et les modalités d’information des preneurs. »
Désormais, lors de la conclusion du contrat de bail (ou de son renouvellement), une liste exhaustive précisant l’ensemble des charges, taxes, droits et redevances doit impérativement être établie. A cela s’ajoutera un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois ans accompagné d’un budget prévisionnel ainsi qu’un état récapitulatif des travaux déjà réalisés au cours des trois dernières années (ces documents doivent être communiqués à chaque échéance). triennal).
Cette liste précisera également lequel du bailleur ou du preneur devra s’acquitter de chacune des charges.
Cependant, le décret n. La loi n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 impose des limitations à la libre répartition des charges locatives entre bailleur et preneur.
En effet, le décret a créé l’article R145-35 du Code de commerce qui interdit de faire payer certaines charges locatives au locataire.
Ainsi, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le locataire ne pourra être facturé :
« 1° Les dépenses afférentes aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à l’exécution de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives à des travaux visant à remédier à la vétusté ou à mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, à condition qu’elles concernent les grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, les impôts et redevances dont la personne morale redevable est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, le locataire peut être redevable de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, droits et redevances liés à l’usage des locaux ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, taxes, honoraires, redevances et le coût des travaux afférents aux locaux vacants ou imputables aux autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, taxes, droits et redevances et du coût des travaux afférents à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles relatives aux travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »
En conséquence, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont à la charge du propriétaire de l’immeuble.
Article 606 du Code civil
Le précise que les réparations majeures sont celles des grands murs et des voûtes, la restauration des poutres et des toitures entières, les digues de soutènement et les clôtures. Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien.
Le bailleur est également seul responsable des dépenses relatives aux travaux visant à remédier à la vétusté ou à la mise en conformité du bien ou de l’immeuble loué lorsqu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606. .
Cependant, il est important de préciser que les dépenses d’embellissement qui excèdent le coût du remplacement à l’identique ne sont pas incluses dans les dépenses mentionnées ci-dessus.
Il reste à définir les contours de ces embellissements et à préciser si seule la partie excédant le simple coût de remplacement à l’identique sera à la charge du locataire ou si tous les frais lui seront facturés.
Ensuite, l’article R145-35 du code de commerce est très clair concernant les impôts, taxes et redevances dont le débiteur judiciaire est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. Ils ne peuvent plus être facturés au locataire. C’est notamment le cas de la contribution économique territoriale.
Toutefois, la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les taxes, droits et redevances liés à l’usage des locaux ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent être mis à la charge du preneur . en location.
Là encore, il est expressément prévu que le bailleur ne pourra plus mettre à la charge du locataire ni les honoraires liés à la gestion de l’immeuble, ni les honoraires liés à la gestion des loyers des locaux ou de l’immeuble objet du bail.
Enfin, dans un ensemble immobilier, les charges, taxes, honoraires, charges et le coût des travaux afférents aux locaux vacants ou imputables aux autres locataires ne peuvent être mis à la charge d’un locataire. Seuls les charges, taxes, impôts, redevances et le coût des travaux afférents à l’ensemble immobilier peuvent être conventionnellement pondérés entre les locataires.
Pour conclure sur les apports de la loi pinel et de son décret du 3 novembre 2014, il faut mentionner l’obligation du bailleur de fournir un état récapitulatif annuel des charges.
Ce document comporte la liquidation et la régularisation des comptes de charges et doit être communiqué au locataire au plus tard soit le 30 septembre de l’année suivant celle pour laquelle il est établi soit dans les 3 mois de la cession. charges de copropriété sur l’année pour les immeubles en copropriété.
En outre, le bailleur a l’obligation de communiquer, à la demande du preneur, tout document justifiant le montant des charges, taxes, droits et redevances mis à la charge de ce dernier.
Cabinet DAMY 21/06/2022
