Maître Grégory Damy

Attorney at law - Doctor at law


L'achat d'un appartement ne doit pas se faire à la légère. Avant de se lancer, il faut être attentif à certains points importants. Quelles sont les précautions à prendre ?

L'environnement du bien
En plus des traditionnelles vérifications sur l'environnement (transports en commun, commerces, école...), il est recommandé de se renseigner pour savoir s'il y a des projets de grands travaux dans le quartier. On peut obtenir ces informations auprès de la mairie, en se rendant directement sur place ou en consultant son site Internet.
Cela permet d'avoir une visibilité sur les deux prochaines années, et de vérifier si des projets, qui peuvent s'avérer nuisibles, sont prévus : parking souterrain, démolition d'un immeuble à proximité, construction de bâtiments en face du bien...

Le vendeur
Il est aussi conseillé de s'informer sur le vendeur. Pour ce faire, il faut demander à l'agent immobilier. Si vous n'avez pas d'agent immobilier, adressez-vous directement au vendeur. Tout d'abord, il faut vérifier si le vendeur est l'unique propriétaire du bien. En effet, il peut être en indivision, et il lui faudra l'accord de tous les indivisaires pour vendre le bien.
S'il est en couple, il faut lui demander s'il a l'autorisation de son conjoint, dans le cas où ce dernier est aussi copropriétaire du bien. De même, une procédure de divorce peut constituer un frein important à la vente, les délais risquant d'être plus longs.

La visite de l'appartement
Il est recommandé de vérifier l'état des équipements de l'appartement (électricité, plomberie). Vérifiez également que la cave et/ou le parking vendus sont bien ceux occupés par le vendeur. Si le propriétaire met en avant la rénovation de l'appartement, il est bien de demander quelle est l'entreprise qui a effectué ces travaux, si elle est assurée, et si elle existe encore. Enfin, il faut aussi s'informer sur les caractéristiques du logement en se faisant remettre tous les diagnostics techniques obligatoirement établis pour la vente. Dans le cadre d'un immeuble collectif, l'indication de la surface loi Carrez est obligatoire. En revanche, elle ne l'est pas pour une maison individuelle.

Le règlement de copropriété
Il est important de se faire remettre le règlement de copropriété dans son intégralité, ce qui permettra d'effectuer certaines vérifications indispensables. Ce règlement permet de connaître l'historique et l'avenir de l'immeuble.
On peut vérifier qu'aucun commerce type restaurant n'est autorisé à s'installer en rez-de-chaussée, et que le bien proposé est uniquement à destination d'habitation ou de bureau.
On peut également s'assurer que le bien proposé correspond bien au nombre de lots figurant sur l'état descriptif de division. Enfin, le règlement de copropriété mentionne la clef de répartition entre les dépenses qui vous incomberont au titre des charges communes, et celles qui resteront des charges privatives.

Les charges de copropriété
La question des charges de copropriété est l'une des principales préoccupations lors de l'acquisition d'un bien. En effet, ces charges représentent un poste aussi important que celui du financement du bien. Il faut donc les prendre en compte car elles risquent de déséquilibrer considérablement le budget prévu.
Il est nécessaire de se procurer au moins les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ainsi que divers documents type budget prévisionnel. Cela permet de vérifier le budget de fonctionnement de l'immeuble et d'examiner les comptes. On peut voir notamment si de grosses dépenses sont prévues : ravalement de l'immeuble, travaux de mise aux normes de l'ascenseur, réfection de la cage d'escalier... La lecture des assemblées générales et du budget prévisionnel renseigne également sur la manière dont est géré l'immeuble : nombre de contrats de maintenance, dépenses inutiles qui pourraient être revues à la baisse... Tous ces éléments sont indispensables pour s'assurer de la faisabilité de l'acquisition du bien.


Société d'Avocats DAMY, Nice, Mise à jour 2016