Al momento del rinnovo di un contratto di locazione commerciale, la variazione del canone è generalmente soggetta a plafonamento e collegata all’evoluzione di un indice a partire dal canone originario. Tuttavia, questo meccanismo non si applica in tutti i casi — ad esempio per locali a uso unico, uffici o terreni.
Secondo l’articolo L.145-34 del Codice di Commercio francese, salvo modifiche significative di uno dei quattro elementi fondamentali del valore locativo stabiliti all’articolo L.145-33, la variazione del canone non può superare l’evoluzione dell’indice dei canoni commerciali o di quello dei canoni terziari.
È sufficiente una modifica rilevante di uno solo dei seguenti fattori per escludere il plafonamento:
- Caratteristiche del locale;
- Destinazione d’uso;
- Obblighi delle parti;
- Fattori locali di commercialità;
- Prezzi correnti praticati nella zona.
In tali casi, il canone può essere adeguato al valore locativo completo. Tuttavia, quando il canone è “deplafonato”, gli aumenti non possono superare il 10% dell’affitto dell’anno precedente. Questo meccanismo graduale è chiamato “plafonamento del deplafonamento.”
La Corte di Cassazione francese ha precisato che l’aumento annuale del 10% si applica automaticamente, anno dopo anno, senza possibilità di negoziazione, fino al raggiungimento del valore locativo. Il giudice delle locazioni commerciali è competente solo per fissare il valore locativo, non per stabilire il calendario dei pagamenti.
Questo sistema è essenziale per proprietari e conduttori: consente di aggiornare i canoni alle condizioni di mercato evitando, però, aumenti improvvisi e insostenibili per le imprese.
