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In caso di vendita di immobili, ea seconda dei casi, l’IVA può variare. Come essere esenti? E come reagire a un commerciante di proprietà?
Se l’edificio ha meno di cinque anni
In tal caso la vendita dell’immobile è soggetta ad IVA con aliquota del 20%. Anche tale trasferimento è soggetto all’imposta di registro. L’IVA, pagata dalla società cedente, può essere recuperata dalla società immobiliare alle condizioni di diritto comune. In questo caso, la società immobiliare dovrà optare per l’IVA, sotto l’affitto. Si prega di notare che questa opzione deve essere effettuata durante il mese precedente il mese di acquisizione.
Se l’edificio ha più di cinque anni
In questo caso, ci sono due modi di considerare la vendita ai fini fiscali.
Innanzitutto può essere esente da IVA e soggetto all’imposta di registro. In questo caso, l’esenzione dall’IVA provocherà un rimborso da parte del venditore dell’IVA che ha potuto detrarre per l’acquisto o la costruzione dell’immobile. Tale rimborso è parziale ed è calcolato su un periodo di 20 anni. Non è definitivo per nessuna delle parti, a condizione che sia posto in essere un sistema di certificazione del trasferimento e un meccanismo di rimborso da parte dell’acquirente. L’importo rimborsato sarà soggetto all’imposta di registro.
La seconda formula è semplificata: la vendita è soggetta ad IVA e all’imposta di registro. In questo caso non verrà richiesto alcun rimborso al venditore. Ciascuna delle formule dovrà essere studiata caso per caso.
Per una vendita tra società immobiliari
Nel caso in cui le due società immobiliari concedano in locazione l’immobile con IVA, la vendita è soggetta ad uno specifico regime di esenzione IVA e nessuna IVA è dovuta dal venditore. Premesso che l’acquirente continua l’attività del venditore, è quindi necessario fornire all’acquirente una documentazione che gli consenta di seguire la storia del diritto alla detrazione dell’IVA. Tale vendita è inoltre soggetta all’imposta di registro all’aliquota del 5,0906% se l’edificio è stato ultimato da più di 5 anni, o dello 0,71498% se l’edificio è stato ultimato da meno di 5 anni.
Per una vendita a un commerciante di proprietà
Questa situazione è specifica e le parti devono analizzare caso per caso il regime IVA che intendono applicare. Quando l’edificio ha meno di cinque anni, non ci sono particolari difficoltà. Se invece l’immobile è stato ultimato da più di cinque anni, la vendita è esente da IVA. Genererà un rimborso dell’IVA da parte del venditore mentre, in linea di principio, il meccanismo di certificazione e rimborso non funziona con un concessionario immobiliare.
Le parti studieranno l’interesse ad assoggettare la vendita in opzione all’IVA, quest’ultima recuperabile dal commerciante di beni alle condizioni di diritto comune. Le parti rifletteranno anche sulla possibilità di utilizzare il certificato di trasferimento, esteso dal settembre 2011 agli operatori immobiliari che affittano l’immobile per più di un anno.
Per una vendita a un promotore
Lorsque l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans, la cession est, en principe, exonérée de la TVA et déclenche le reversement par le vendeur d’une partie de la TVA déduite au titre de l’acquisition ou de la construction de l ‘edificio. In linea di principio, tale IVA non può essere trasferita attraverso il meccanismo del certificato al promotore, poiché quest’ultimo demolisce l’immobile. Le parti devono pertanto discutere l’interesse ad assoggettare volontariamente la vendita ad IVA in opzione. Questa opzione consentirà al venditore di evitare qualsiasi rimborso dell’IVA. Inoltre, tale IVA sarà recuperata alle condizioni di diritto comune dal promotore. Infine, tale vendita sarà esente dall’imposta sulla pubblicità fondiaria, a condizione che il promotore si impegni a costruire un nuovo edificio entro 4 anni dalla data di acquisto. In questo caso,
Société d’Avocats DAMY, Nizza, diritto tributario delle società – IVA immobiliare, aggiornamento 2022
