Legge PINEL e ripartizione degli oneri

La legge n. 2014-626 del 18 giugno 2014 relativa all’artigianato, al commercio e alle piccolissime imprese, nota come ” legge Pinel “, ha riformato lo statuto delle locazioni commerciali.

Uno dei principali cambiamenti è

La distribuzione dei canoni di locazione tra il locatore e il locatario.
Fino ad allora, locatore e locatario erano liberi di stabilire la distribuzione degli oneri come meglio credevano e spesso la maggior parte degli oneri era a carico dell’inquilino.

La legge Pinel e il suo decreto giunsero a fissare il destino degli affitti.
Pertanto, la legge Pinel ha creato un articolo L145-40-2 nel codice commerciale che specifica che:
“Qualsiasi contratto di locazione include un inventario preciso e limitato delle categorie di oneri, imposte, diritti e tasse relativi a questo contratto di locazione, compresa un’indicazione della loro ripartizione tra locatore e locatario Tale inventario dà luogo ad un rendiconto riepilogativo annuale inviato dal locatore al locatario entro un termine stabilito dal regolamento Durante la locazione il locatore comunica al locatario nuovi oneri, tasse, imposte e canoni
Alla conclusione del contratto di locazione, quindi ogni tre anni, il locatore comunica a ciascun conduttore:
1° Una stima del lavoro che intende svolgere nei prossimi tre anni, unitamente ad un preventivo preventivo;
2° Un rendiconto riassuntivo dei lavori da lui eseguiti nei tre anni precedenti, specificandone il costo.
In un complesso immobiliare composto da più inquilini, il contratto di affitto specifica la ripartizione degli oneri o del costo dei lavori tra i diversi inquilini che occupano tale complesso. Questa distribuzione dipende dall’area sfruttata. L’ammontare di tasse, imposte e tasse che possono essere addebitate al conduttore corrisponde tassativamente ai locali occupati da ciascun conduttore ed alla quota di spazi comuni necessari al funzionamento dell’immobile locato.Durante la locazione, il locatore è tenuto a comunicare ai conduttori qualsiasi elemento suscettibile di modificare la ripartizione degli oneri tra i conduttori.

Un decreto del Conseil d’Etat stabilisce i termini di applicazione di questo articolo. Specifica gli oneri, tasse, diritti e canoni che, per loro natura, non sono imputabili al conduttore e le modalità di comunicazione ai conduttori. D’ora in poi,
al momento della conclusione del contratto di locazione (o del suo rinnovo), dovrà essere tassativamente redatto un elenco esaustivo che specifichi tutti gli oneri, tasse, diritti e royalties. A ciò si aggiungerà un rendiconto provvisorio dei lavori che il locatore prevede di realizzare entro tre anni corredato da un preventivo preventivo nonché un rendiconto riepilogativo dei lavori già eseguiti negli ultimi tre anni (tali documenti dovranno essere comunicati a ogni scadenza). triennale).

Questo elenco specificherà anche quale tra il locatore o il locatario dovrà pagare ciascuna delle spese.
Tuttavia, il Decreto n. La legge n. 2014-1317 del 3 novembre 2014 impone limitazioni alla distribuzione gratuita dei canoni di locazione tra locatore e locatario.
In effetti, il decreto ha creato l’articolo R145-35 del codice commerciale che vieta il pagamento di alcuni canoni di locazione all’inquilino.
Pertanto, per i contratti di locazione commerciale conclusi o rinnovati a partire dal 5 novembre 2014, non possono essere fatturati al conduttore:

“1° Le spese relative alle grandi riparazioni di cui all’articolo 606 del codice civile nonché, ove applicabili, i compensi relativi all’esecuzione di tali lavori;
2° Le spese relative a lavori diretti a rimediare all’obsolescenza oa rendere conforme l’immobile locato o l’immobile in cui è ubicato, purché si tratti delle grandi riparazioni di cui al comma precedente;
3° Imposte, in particolare il contributo economico territoriale, le imposte e le tasse per le quali la persona giuridica responsabile è il locatore o il proprietario dei locali o dell’immobile;tuttavia, l’inquilino può essere soggetto all’imposta sugli immobili e alle imposte aggiuntive all’imposta sugli immobili nonché a tasse, imposte e tasse relative all’uso dei locali o dell’immobile oa un servizio di cui l’inquilino beneficia direttamente o indirettamente. ;
4° I compensi del locatore relativi alla gestione degli affitti dei locali o dell’immobile oggetto di locazione;

5° In un complesso edilizio, oneri, tasse, canoni, canoni e costi di lavori relativi a locali sfitti o di competenza di altri inquilini.
La ripartizione tra i conduttori degli oneri, tasse, diritti e canoni e del costo dei lavori relativi al complesso immobiliare può essere convenzionalmente ponderata. Queste ponderazioni sono portate all’attenzione degli inquilini.
Non sono comprese nelle spese di cui al 1° e 2° quelle relative ai lavori di abbellimento, il cui ammontare eccede il costo della sostituzione identica. Di conseguenza
, le riparazioni maggiori di cui all’articolo 606 del codice civile sono a carico del proprietario dell’immobile.

Articolo 606 del codice civile

La precisa che i maggiori interventi di restauro sono quelli delle grandi mura e delle volte, il ripristino delle travature e di intere coperture, le dighe di contenimento e le recinzioni. Tutte le altre riparazioni sono considerate riparazioni di manutenzione.
Restano a carico del locatore anche le spese relative ai lavori diretti a rimediare all’obsolescenza oa rendere conforme l’immobile o l’immobile locato quando rientrano nelle riparazioni importanti di cui all’articolo 606. .
Tuttavia, è importante specificare che le spese di abbellimento che superano il costo della sostituzione identica non sono incluse nelle spese sopra menzionate.
Resta da definire i contorni di tali abbellimenti e da specificare se sarà a carico dell’inquilino solo la parte eccedente il semplice costo di sostituzione identica o se gli saranno fatturati tutti i costi.
Inoltre, l’articolo R145-35 del codice commerciale è molto chiaro riguardo alle tasse, imposte e tasse per le quali il debitore del giudizio è il locatore o il proprietario dei locali o dell’edificio. Non possono più essere fatturati all’inquilino. Questo è in particolare il caso del contributo economico territoriale.
Tuttavia, l’imposta sugli immobili, le imposte addizionali all’imposta sugli immobili nonché le tasse, le imposte e le tasse relative all’uso dei locali o dell’immobile o a un servizio di cui beneficia direttamente o indirettamente l’inquilino possono essere addebitate al locatario . da affittare.

Anche in questo caso è espressamente previsto che il locatore non possa più addebitare al conduttore né i canoni relativi alla gestione dell’immobile, né i canoni relativi alla gestione degli affitti dei locali o dell’immobile oggetto di locazione. .
Infine, in un complesso immobiliare, non possono essere addebitati al conduttore gli oneri, le tasse, i canoni, gli oneri e il costo dei lavori relativi a locali sfitti o imputabili ad altri inquilini. Tra i conduttori possono essere ponderati convenzionalmente solo gli oneri, le imposte, i tributi, i canoni e il costo dei lavori relativi al complesso immobiliare.
Per concludere sui contributi della legge pinel e relativo decreto del 3 novembre 2014, è necessario accennare all’obbligo del locatore di fornire annualmente un rendiconto riepilogativo degli oneri.
Tale documento comprende la liquidazione e la regolarizzazione delle note spese e deve essere comunicato all’inquilino entro e non oltre il 30 settembre dell’anno successivo a quello per il quale è costituito o entro 3 mesi dal trasferimento. oneri di comproprietà nell’anno per gli immobili in comproprietà.

Inoltre, il locatore ha l’obbligo di comunicare, su richiesta del locatario, ogni documento che giustifichi l’ammontare degli oneri, tasse, imposte e tasse addebitate a quest’ultimo.

Gabinetto DAMY 21/06/2022