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En la venta de inmuebles, y según el caso, el IVA puede variar. ¿Cómo estar exento? ¿Y cómo reaccionar ante un agente inmobiliario?
Si el edificio tiene menos de cinco años
En este caso, la venta del inmueble está sujeta al IVA al tipo del 20%. Esta transmisión también está sujeta al impuesto de registro de la propiedad. El IVA, pagado por la empresa cedente, puede ser recuperado por la empresa inmobiliaria en las condiciones del derecho común. En este caso, la inmobiliaria tendrá que optar por el IVA, en virtud del alquiler. Tenga en cuenta que esta opción debe realizarse durante el mes anterior al mes de adquisición.
Si el edificio tiene más de cinco años
En este caso, existen dos formas de considerar la venta a efectos fiscales.
En primer lugar, puede estar exento de IVA y sujeto al impuesto de registro de la propiedad. En este caso, la exención del IVA dará lugar a la devolución por parte del vendedor del IVA que haya podido deducir para la adquisición o construcción del inmueble. Esta amortización es parcial y se calcula en un plazo de 20 años. No es definitivo para ninguna de las partes, siempre que se establezca un sistema de certificación de transferencia y un mecanismo de reembolso por parte del comprador. El importe reembolsado estará sujeto al impuesto de registro de la propiedad.
La segunda fórmula se simplifica: la compraventa está sujeta al IVA y al impuesto catastral. En este caso, no se solicitará ningún reembolso al vendedor. Cada una de las fórmulas tendrá que estudiarse caso por caso.
Para una compraventa entre inmobiliarias
En el caso de que las dos inmobiliarias alquilen el inmueble con IVA, la venta está sujeta a un régimen específico de exención de IVA y no hay que devolver IVA por parte del vendedor. Siendo la idea que el comprador continúe la actividad del vendedor, por lo tanto, es necesario proporcionar al comprador la documentación que le permita seguir el historial del derecho a deducir el IVA. Dicha venta también está sujeta al impuesto de registro de la propiedad a una tasa del 5,0906 % si el edificio se completó hace más de 5 años, o del 0,71498 % si el edificio se completó hace menos de 5 años.
Para una venta a un comerciante de propiedades
Esta situación es específica y las partes deben analizar caso por caso el régimen de IVA que pretenden aplicar. Cuando el edificio tiene menos de cinco años, no hay dificultades especiales. En cambio, si la edificación lleva más de cinco años terminada, la compraventa está exenta de IVA. Generará una devolución del IVA por parte del vendedor mientras que, en principio, el mecanismo de certificación y devolución no funciona con un vendedor de la propiedad.
Las partes estudiarán el interés de someter la compraventa en opción al IVA, siendo éste último recuperable por el comerciante de bienes en las condiciones del derecho común. Las partes también reflexionarán sobre la posibilidad de utilizar el certificado de transmisión, que se extiende desde septiembre de 2011 a los concesionarios que alquilan el edificio por más de un año.
Por una venta a un promotor
Cuando la edificación lleva más de 5 años terminada, la venta está, en principio, exenta de IVA y da lugar a la devolución por parte del vendedor de parte del IVA deducido para la adquisición o construcción de la edificación. En principio, este IVA no puede trasladarse por el mecanismo del certificado al promotor, ya que éste derriba el edificio. Por lo tanto, las partes deben discutir el interés de someter la venta voluntariamente al IVA en opción. Esta opción permitirá al vendedor evitar cualquier devolución del IVA. Además, este IVA será recuperado en las condiciones de derecho común por el promotor. Finalmente, dicha venta estará exenta del impuesto de publicidad de suelo, siempre que el promotor se comprometa a construir un nuevo edificio en el plazo de 4 años desde la fecha de adquisición. En este caso,
Société d’Avocats DAMY, Niza, impuesto de sociedades – IVA inmobiliario, actualización 2022
