Ley PINEL y reparto de cargas

La Ley N° 2014-626 de 18 de junio de 2014 relativa a la artesanía, comercio y microempresas, conocida como “ Ley Pinel ”, reformó el estatuto de los arrendamientos comerciales.

Uno de los principales cambios es

La distribución de los gastos de alquiler entre el arrendador y el arrendatario.
Hasta entonces, el arrendador y el arrendatario eran libres de establecer la distribución de los cargos como mejor les pareciera y, a menudo, la mayor parte de los cargos corría a cargo del arrendatario.

La ley Pinel y su decreto vinieron a fijar el destino de los cobros de alquiler.
Así, la ley Pinel creó un artículo L145-40-2 en el Código de Comercio que especifica que:
“Todo contrato de arrendamiento incluye un inventario preciso y limitado de las categorías de cargas, impuestos, derechos y tasas relativas a este arrendamiento, incluyendo una indicación de su distribución entre el arrendador y el arrendatario.Este inventario da lugar a un estado recapitulativo anual enviado por el arrendador al arrendatario en un plazo fijado reglamentariamente.Durante el arrendamiento, el arrendador informa al arrendatario de nuevas cargas, impuestos, derechos y honorarios
Al concluir el contrato de alquiler, luego cada tres años, el arrendador comunica a cada arrendatario:
1° Una estimación de los trabajos que prevé realizar en los tres años siguientes, junto con un presupuesto provisional;
2° Una relación resumida de los trabajos que haya realized en los tres años anteriores, especificando su coste.
En un complejo inmobiliario compuesto por varios inquilinos, el contrato de arrendamiento especifica la distribución de los cargos o el coste de la obra entre los diferentes inquilinos que ocupan ese complejo. Esta distribución depende del área explotada. El monto de los impuestos, derechos y tasas que pueden cobrarse al arrendatario corresponde estrictamente a los locales ocupados por cada arrendatario ya la parte de las áreas comunes necesarias para el funcionamiento de la propiedad arrendada. Durante el arrendamiento, el arrendador está obligado a informar a los arrendatarios de cualquier elemento susceptible de modificar la distribución de cargas entre los arrendatarios.

Un decreto adoptado en Conseil d’Etat establece los términos de aplicación de este artículo. Especifica las cargas, impuestos, derechos y regalías que, por su naturaleza, no son imputables al arrendatario y los procedimientos para informar a los arrendatarios. A partir de ahora,
al celebrar el contrato de arrendamiento (o su renovación), se deberá confeccionar imperativamente una lista exhaustiva en la que se especifiquen todas las cargas, impuestos, derechos y regalías. A ello se añadirá una relación provisional de los trabajos que el arrendador tiene previsto realizar en el plazo de tres años acompañada de un presupuesto provisional así como una relación resumida de los trabajos ya realizados en los últimos tres años (estos documentos deberán ser comunicados a cada fecha de vencimiento). trienal).

Esta lista también especificará cuál del arrendador o el arrendatario tendrá que pagar cada uno de los cargos.
Sin embargo, el Decreto nro. La Ley N° 2014-1317 del 3 de noviembre de 2014 impone limitaciones a la distribución gratuita de los cargos de alquiler entre arrendador y arrendatario.
De hecho, el decreto creó el artículo R145-35 del Código de Comercio que prohíbe el pago de ciertos cargos de alquiler al arrendatario.
Así, para los arrendamientos comerciales celebrados o renovados a partir del 5 de noviembre de 2014, no se podrá facturar al arrendatario:

“1° Los gastos relativos a las reparaciones mayores a que se refiere el artículo 606 del Código Civil, así como, en su caso, los honorarios relacionados con la ejecución de esta obra;
2° Los gastos relativos a obras destinadas a remediar la obsolescencia oa poner en conformidad el inmueble arrendado o el edificio en que se encuentra, siempre que se refieran a las grandes reparaciones mencionadas en el párrafo anterior;
3° Los impuestos, en particular la contribución económica territorial, los impuestos y tasas de los que la persona jurídica responsable sea el arrendador o propietario del local o edificio;sin embargo, el inquilino puede ser responsable del impuesto sobre la propiedad y los impuestos adicionales al impuesto sobre la propiedad, así como los impuestos, derechos y tasas relacionados con el uso del local o el edificio o con un servicio del cual el inquilino se beneficia directa o indirectamente. ;
4° Los honorarios del arrendador relacionados con la gestión de las rentas del local o del edificio objeto del arrendamiento;

5° En un complejo de edificios, las cargas, impuestos, tasas, regalías y los gastos de obra relativos a locales desocupados o imputables a otros arrendatarios.
La distribución entre los arrendatarios de las cargas, impuestos, derechos y regalías y el costo de la obra relativa al complejo inmobiliario podrá ponderarse convencionalmente. Estas ponderaciones se señalan a la atención de los inquilinos.
No están incluidos en los gastos mencionados en 1° y 2° los relativos a trabajos de embellecimiento, cuyo monto exceda el costo de la reposición idéntica. En consecuencia
, las reparaciones mayores del artículo 606 del Código Civil son responsabilidad del propietario del inmueble.

Artículo 606 del Código Civil

El especifica que las reparaciones mayores son las de los grandes muros y bóvedas, la restauración de las vigas y cubiertas enteras, los diques de contención y las vallas. Todas las demás reparaciones se consideran reparaciones de mantenimiento.
Asimismo, el arrendador es el único responsable de los gastos relativos a las obras encaminadas a remediar la obsolescencia o poner en conformidad el inmueble o el inmueble arrendado cuando correspondan a las reparaciones mayores del artículo 606. .
Sin embargo, es importante precisar que los gastos de embellecimiento que excedan el costo del reemplazo idéntico no están incluidos en los gastos mencionados anteriormente.
Queda por definir los contornos de estos adornos y precisar si solo la parte que exceda el costo simple de reemplazo idéntico correrá a cargo del inquilino o si se le facturarán todos los costos.
A continuación, el artículo R145-35 del Código de Comercio es muy claro respecto de los impuestos, derechos y tasas de los que el deudor judicial es el arrendador o el propietario del local o edificio. Ya no se pueden facturar al inquilino. Este es, en particular, el caso de la contribución económica territorial.
No obstante, el impuesto sobre la propiedad, los impuestos adicionales al impuesto sobre la propiedad, así como los impuestos, derechos y tasas relacionados con el uso del local o del edificio o con un servicio del que el arrendatario se beneficia directa o indirectamente, pueden ser cobrados al arrendatario. . En renta.

También aquí se prevé expresamente que el arrendador ya no podrá cobrar al arrendatario ni los honorarios relacionados con la gestión del edificio, ni los honorarios relacionados con la gestión de las rentas del local o del edificio objeto del arrendamiento. .
Por último, en un conjunto inmobiliario, no se pueden cobrar a un arrendatario las cargas, impuestos, tasas, tasas y gastos de obra relativos a locales desocupados o atribuibles a otros arrendatarios. Únicamente pueden ponderarse convencionalmente entre los arrendatarios las cargas, impuestos, gravámenes, regalías y el coste de las obras relativas al complejo inmobiliario.
Para concluir sobre las contribuciones de la ley pinel y su decreto del 3 de noviembre de 2014, es necesario mencionar la obligación del arrendador de rendir un estado recapitulativo anual de los cargos.
Este documento comprende la liquidación y regularización de las cuentas de gastos y deberá ser comunicado al arrendatario a más tardar el 30 de septiembre del año siguiente a aquel para el que se constituye o dentro de los 3 meses siguientes a la transmisión. cargos de copropiedad durante el año para edificios de copropiedad.

Además, el arrendador tiene la obligación de comunicar, a petición del arrendatario, cualquier documento que justifique el importe de las cargas, impuestos, derechos y tasas a cargo de éste.

Gabinete DAMY 21/06/2022