Al renovarse un contrato de arrendamiento comercial, la variación de la renta suele estar sujeta a un tope vinculado a la evolución de un índice desde la fijación del alquiler inicial. Sin embargo, este mecanismo no se aplica en todos los casos — por ejemplo, en locales de uso único, oficinas o terrenos.
Según el artículo L.145-34 del Código de Comercio francés, salvo que exista una modificación significativa de uno de los cuatro elementos fundamentales del valor locativo previstos en el artículo L.145-33, la variación de la renta no puede superar la evolución del índice de rentas comerciales o del índice de rentas terciarias.
Basta una modificación importante de uno solo de los siguientes factores para eliminar el tope:
- Características del local;
- Destino de los locales;
- Obligaciones de las partes;
- Factores locales de comercialidad;
- Precios habituales en la zona.
En tales supuestos, la renta puede ajustarse al valor locativo total. No obstante, cuando la renta se “desplafona”, los aumentos no pueden superar el 10% de la renta del año anterior. Este mecanismo gradual se conoce como “plafonamiento del desplafonamiento.”
El Tribunal Supremo francés (Cour de cassation) ha precisado que el incremento anual del 10% se aplica automáticamente, año tras año, sin negociación, hasta alcanzar el valor locativo. El juez de arrendamientos comerciales solo es competente para fijar el valor locativo, pero no para establecer el calendario de incrementos.
Este sistema es fundamental tanto para arrendadores como para arrendatarios: asegura la adaptación de la renta a las condiciones de mercado evitando incrementos bruscos que podrían poner en riesgo la viabilidad de los negocios.
