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La Ley N\u00b0 2014-626 de 18 de junio de 2014 relativa a la artesan\u00eda, comercio y microempresas, conocida como \u201cLey Pinel\u201d, reform\u00f3 el estatuto de los arrendamientos comerciales.<\/p>\n
Uno de los principales cambios se refiere a la distribuci\u00f3n de los gastos de alquiler entre el arrendador y el arrendatario.
Hasta entonces, el arrendador y el arrendatario eran libres de fijar la distribuci\u00f3n de los cargos como quisieran y, a menudo, la mayor parte de los cargos se cargaba al arrendatario.
La ley Pinel y su decreto vinieron a fijar el destino de los gastos de alquiler.
As\u00ed, la ley Pinel cre\u00f3 un art\u00edculo L145-40-2 en el C\u00f3digo de Comercio que especifica que:
\u201cTodo contrato de arrendamiento incluye un inventario preciso y limitado de las categor\u00edas de cargas, impuestos, tasas y derechos relacionados con este arrendamiento, incluida una indicaci\u00f3n de su distribuci\u00f3n entre el arrendador y el arrendatario. Este inventario da lugar a un resumen anual que remite el arrendador al arrendatario en el plazo reglamentariamente establecido. Durante el arrendamiento, el arrendador informa al arrendatario de nuevos cargos, impuestos, derechos y tasas.
A la conclusi\u00f3n del contrato de alquiler, luego cada tres a\u00f1os, el arrendador comunica a cada arrendatario:
1\u00b0 Una estimaci\u00f3n de la obra que prev\u00e9 realizar en los tres a\u00f1os siguientes, junto con un presupuesto estimado;
2\u00b0 Una relaci\u00f3n resumida de los trabajos que haya realizado en los tres a\u00f1os anteriores, especificando su costo.
En un complejo inmobiliario compuesto por varios inquilinos, el contrato de arrendamiento especifica la distribuci\u00f3n de los cargos o el coste de la obra entre los diferentes inquilinos que ocupan ese complejo. Esta distribuci\u00f3n depende del \u00e1rea explotada. El monto de los impuestos, derechos y tasas que pueden cobrarse al arrendatario corresponde estrictamente a los locales ocupados por cada arrendatario ya la parte de las \u00e1reas comunes necesarias para el funcionamiento de la propiedad arrendada. Durante el arrendamiento, el arrendador est\u00e1 obligado a informar a los arrendatarios de cualquier elemento susceptible de modificar la distribuci\u00f3n de cargas entre los arrendatarios.<\/p>\n
Un decreto adoptado en Conseil d’Etat establece los t\u00e9rminos de aplicaci\u00f3n de este art\u00edculo. Especifica las cargas, impuestos, derechos y tasas que, por su naturaleza, no pueden imputarse al arrendatario y los procedimientos para informar a los arrendatarios. \u00bb
A partir de ahora, en el momento de la celebraci\u00f3n del contrato de arrendamiento (o de su renovaci\u00f3n), deber\u00e1 elaborarse imperativamente una lista exhaustiva en la que se especifiquen todas las cargas, impuestos, derechos y tasas. A ello se a\u00f1adir\u00e1 una relaci\u00f3n provisional de los trabajos que el arrendador tiene previsto realizar en un plazo de tres a\u00f1os junto con un presupuesto provisional as\u00ed como una relaci\u00f3n resumida de los trabajos ya realizados en los \u00faltimos tres a\u00f1os (estos documentos deber\u00e1n comunicarse a cada plazo). trienal).
Esta lista tambi\u00e9n especificar\u00e1 cu\u00e1l del arrendador o el arrendatario tendr\u00e1 que pagar cada uno de los cargos.
Sin embargo, el decreto n\u00b0 2014-1317 del 3 de noviembre de 2014 impone limitaciones a la distribuci\u00f3n gratuita de los cargos de alquiler entre arrendador y arrendatario.
De hecho, el decreto cre\u00f3 el art\u00edculo R145-35 del C\u00f3digo de Comercio que proh\u00edbe cobrar ciertos cargos de alquiler al arrendatario.
Por tanto, para los arrendamientos comerciales celebrados o renovados a partir del 5 de noviembre de 2014, no se podr\u00e1 cobrar al arrendatario:
\u201c1\u00b0 Los gastos relativos a las grandes reparaciones a que se refiere el art\u00edculo 606 del C\u00f3digo Civil, as\u00ed como, en su caso, los honorarios relacionados con la ejecuci\u00f3n de esta obra;
2\u00b0 Los gastos relativos a obras destinadas a remediar la obsolescencia oa poner en conformidad con la normativa el inmueble arrendado o el edificio en que se encuentra, siempre que se refieran a las reparaciones mayores mencionadas en el p\u00e1rrafo anterior;
3\u00b0 Los impuestos, en particular la contribuci\u00f3n econ\u00f3mica territorial, los impuestos y los c\u00e1nones de los que la persona jur\u00eddica responsable sea el arrendador o el propietario del local o edificio; sin embargo, podr\u00e1 cobrarse al arrendatario el impuesto predial y los impuestos adicionales al impuesto predial, as\u00ed como los impuestos, derechos y tasas relacionados con el uso del local o del edificio o con un servicio del que directa o indirectamente se beneficie el arrendatario;
4\u00b0 Los honorarios del arrendador relacionados con la gesti\u00f3n de las rentas del local o edificio objeto del arrendamiento;<\/p>\n
5\u00b0 En un complejo inmobiliario, las cargas, impuestos, tasas, regal\u00edas y los gastos de obra relativos a locales desocupados o imputables a otros arrendatarios.
La distribuci\u00f3n entre los arrendatarios de las cargas, impuestos, derechos y tasas y el coste de las obras relativas al conjunto inmobiliario podr\u00e1 ponderarse convencionalmente. Estas ponderaciones se se\u00f1alan a la atenci\u00f3n de los inquilinos.
No est\u00e1n incluidos en los gastos mencionados en 1\u00b0 y 2\u00b0 los relativos a trabajos de embellecimiento cuyo monto exceda el costo de la reposici\u00f3n id\u00e9ntica. \u00bb
En consecuencia, las reparaciones mayores del art\u00edculo 606 del C\u00f3digo Civil son responsabilidad del propietario del inmueble.
El art\u00edculo 606 del C\u00f3digo Civil especifica que son reparaciones mayores las de grandes muros y b\u00f3vedas, la restauraci\u00f3n de vigas y techos enteros, los diques de contenci\u00f3n y los cercos. Todas las dem\u00e1s reparaciones se consideran reparaciones de mantenimiento.
Asimismo, el arrendador es el \u00fanico responsable de los gastos relativos a las obras encaminadas a remediar la obsolescencia o adecuar el inmueble o el inmueble arrendado a la normativa cuando correspondan a las reparaciones mayores del art\u00edculo 606. .
Sin embargo, es importante precisar que los gastos de embellecimiento que excedan el costo de la reposici\u00f3n id\u00e9ntica no est\u00e1n incluidos en los gastos mencionados anteriormente.
Queda por definir los contornos de estos embellecimientos y precisar si s\u00f3lo la parte que exceda del simple coste de la reposici\u00f3n id\u00e9ntica correr\u00e1 a cargo del arrendatario o si todos los gastos correr\u00e1n a su cargo.
A continuaci\u00f3n, el art\u00edculo R145-35 del C\u00f3digo de Comercio es muy claro en cuanto a los impuestos, derechos y tasas de los que el deudor legal es el arrendador o el propietario del local o edificio. Ya no se pueden cobrar al inquilino. Este es particularmente el caso de la contribuci\u00f3n econ\u00f3mica territorial.<\/p>\n
No obstante, el impuesto predial, los impuestos adicionales al impuesto predial as\u00ed como los impuestos, derechos y tasas relacionados con el uso del local o del edificio o con un servicio del que directa o indirectamente se beneficia el arrendatario podr\u00e1n ser a cargo del arrendatario. .en arrendamiento.
De nuevo, se prev\u00e9 expresamente que el arrendador ya no podr\u00e1 cobrar al arrendatario ni los honorarios relativos a la gesti\u00f3n del inmueble, ni los honorarios relativos a la gesti\u00f3n de las rentas del local o del edificio objeto del arrendamiento.
Por \u00faltimo, en un conjunto inmobiliario, las tasas, impuestos, tasas, tasas y gastos de obra relativos a locales desocupados o imputables a otros arrendatarios no pueden ser imputados a un arrendatario. \u00danicamente pueden ponderarse convencionalmente entre los arrendatarios las cargas, impuestos, grav\u00e1menes, regal\u00edas y el coste de las obras relativas al complejo inmobiliario.
Para concluir sobre las contribuciones de la ley pinel y su decreto del 3 de noviembre de 2014, es necesario mencionar la obligaci\u00f3n del arrendador de rendir un estado recapitulativo anual de los cargos.
Este documento incluye la liquidaci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de las cuentas de gastos y debe ser comunicado al arrendatario a m\u00e1s tardar el 30 de septiembre del a\u00f1o siguiente a aqu\u00e9l para el que se constituye o dentro de los 3 meses siguientes a la entrega. edificios en copropiedad.
Adem\u00e1s, el arrendador tiene la obligaci\u00f3n de comunicar, a petici\u00f3n del arrendatario, cualquier documento que justifique el importe de las cargas, impuestos, derechos y tasas a cargo de \u00e9ste.
Steve GRASSI bufete de abogados DAMY 25\/06\/2015<\/p>\n
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