{"id":1926,"date":"2016-03-15T10:00:29","date_gmt":"2016-03-15T10:00:29","guid":{"rendered":"https:\/\/gregorydamy.niceavocats.fr\/?p=1926"},"modified":"2023-08-15T11:04:55","modified_gmt":"2023-08-15T11:04:55","slug":"flujo-de-la","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gregorydamy.niceavocats.fr\/es\/flujo-de-la\/","title":{"rendered":"Cambios a la Ley ALUR"},"content":{"rendered":"

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LEY ALUR Luego de regular las rentas en ciertas \u00e1reas urbanas, el Gobierno ha introducido otras medidas a favor de los inquilinos as\u00ed como modificaciones al funcionamiento de los\u00a0\u00a0<\/span>condominios\u00a0<\/span>\u00a0.<\/span><\/p>\n

La ley Alur sobre bienes inmuebles introduce cambios importantes para inquilinos y propietarios.<\/span><\/h2>\n

Este es el objetivo de la ley de acceso a la vivienda y urbanismo renovado, conocida como\u00a0<\/span>ley Alur<\/span><\/a>\u00a0, que es una profunda reforma de la ley de vivienda francesa.<\/span><\/p>\n

La ley Alur fue publicada en el Diario Oficial el 26 de marzo de 2014. Sin embargo, no todas las medidas que contiene entraron en vigor en la misma fecha.<\/span><\/p>\n

* Entrada en vigor de la ley Alur:<\/span><\/p>\n

Votar y publicar<\/span><\/p>\n

Votado por la Asamblea Nacional a principios de 2014, el texto fue luego adoptado por el Senado el 31 de enero de 2014. Sin embargo, las disposiciones votadas por el Senado conten\u00edan ciertas discrepancias con el texto adoptado por la Asamblea.\u00a0En consecuencia, una comisi\u00f3n mixta tuvo que redactar un texto de compromiso que el Parlamento finalmente aprob\u00f3 tras la votaci\u00f3n del Senado el 20 de febrero de 2014.<\/span><\/p>\n

Tras una apelaci\u00f3n de diputados y senadores contra el texto, este \u00faltimo fue examinado por el Consejo Constitucional que, por decisi\u00f3n del 20 de marzo de 2014, valid\u00f3 las principales medidas previstas por la ley Alur, consider\u00e1ndolas conformes a la legislaci\u00f3n francesa. .\u00a0Constituci\u00f3n.\u00a0.<\/span><\/p>\n

As\u00ed se public\u00f3 en el Diario Oficial de 26 de marzo de 2014 la ley Alur. Toma el nombre oficial de Ley N\u00b0 2014-366 de 24 de marzo de 2014 de acceso a la vivienda y urbanismo renovado.\u00a0Puede descargar el texto completo de la ley Alur en l\u00ednea.<\/span><\/p>\n

* Fecha de aplicaci\u00f3n :<\/span><\/p>\n

Si bien algunas disposiciones de la ley est\u00e1n actualmente en vigor (como la limitaci\u00f3n de los honorarios de la agencia, la extensi\u00f3n del receso de invierno o la reducci\u00f3n de los per\u00edodos de prescripci\u00f3n aplicables a las rentas y cargos impagos), otras a\u00fan deben esperar a que lleguen los decretos de implementaci\u00f3n. en fuerza.<\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n se difiere en el tiempo la aplicaci\u00f3n de ciertas disposiciones de la ley.<\/span><\/p>\n

* Control de los alquileres:<\/span><\/p>\n

En l\u00ednea con las \u00faltimas medidas, la ley Alur prev\u00e9 la creaci\u00f3n de un observatorio de rentas en zonas \u201cestrechas\u201d para fijar topes geogr\u00e1ficos.\u00a0<\/span>En caso de incumplimiento por parte del propietario, el arrendatario podr\u00e1 acudir a la comisi\u00f3n de conciliaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Sobre la base de datos representativos sobre los alquileres cobrados producidos por los observatorios de alquileres, el prefecto del departamento emitir\u00e1 una orden cada a\u00f1o que fijar\u00e1, para cada categor\u00eda de vivienda y por distrito, tres indicators de alquiler: \u2022 un alquiler de referencia mediano calculado en del<\/span>
\u201cstock\u201d de todas las rentas existentes, lo que lo situar\u00e1 immediately muy por debajo del nivel en el que actualmente se alquilan o se realquilan las viviendas en la zona en cuesti\u00f3n \u2022 una renta mediana de referencia aumentada, cuyo nivel se fijar\u00e1<\/span>
cada a\u00f1o, por decreto, en cada territorio y que no podr\u00e1 superar la renta mediana de referencia in a 20%, lo que crear\u00e1 el intervalo para la libre fijaci\u00f3n de rentas<\/span>
\u2022 una renta mediana de referencia reducida, un 30% inferior a la renta mediana.Por debajo de este nivel, el propietario puede solicitar una reevaluaci\u00f3n de la renta.<\/span><\/p>\n

El caso particular de Par\u00eds:-<\/span><\/h2>\n

Es en Par\u00eds donde se aplicar\u00e1n por primera vez estas nuevas reglas de control de alquileres.\u00a0Este marco entra en vigor el 1 de agosto de 2015 en la capital.\u00a0Los importes m\u00e1ximos fueron fijados por la orden que regula los alquileres en Par\u00eds firmada por el prefecto de Par\u00eds e Ile-de-France el 26 de junio de 2015. Posteriormente, otras aglomeraciones urbanas podr\u00e1n adoptar estas medidas.\u00a0cuando est\u00e9n listos para ponerlos en marcha (Consulte las \u00e1reas de control de alquileres de Duflot).<\/span>
* Nuevos contratos de arrendamiento:<\/span><\/p>\n

La renta sin gastos fijada en el contrato para nuevos alquileres o realquileres no puede exceder de la mediana de la renta de referencia incrementada.\u00a0La renta mediana y la renta mediana m\u00e1s la renta deben aparecer en el contrato de arrendamiento, para informaci\u00f3n del inquilino.<\/span><\/p>\n

* Suplemento de alquiler excepcional:<\/span><\/p>\n

Para determinadas viviendas con caracter\u00edsticas excepcionales que habr\u00e1n de justificarse en el contrato de arrendamiento (amplia terraza, altura de techo excepcional), el contrato podr\u00e1 derogar este techo cobrando un suplemento de renta excepcional a la renta.<\/span><\/p>\n

En este caso, el arrendatario tendr\u00e1, dentro de los 3 meses siguientes a la firma del contrato de arrendamiento, la posibilidad de solicitar la reducci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de esta renta adicional.\u00a0Esta solicitud incluir\u00e1 necesariamente, en primer lugar, una fase amistosa formalizada por un intento de conciliaci\u00f3n.\u00a0Cumplidos estos tr\u00e1mites y en caso de fracaso de la fase amistosa, la petici\u00f3n del arrendatario podr\u00e1 ser ejercitada ante el juez que determinar\u00e1, en su caso, la reducci\u00f3n de la renta adicional.<\/span><\/p>\n

* Renovaci\u00f3n de arrendamiento:<\/span><\/p>\n

Al renovar un contrato de arrendamiento actual, si el inquilino vive en una vivienda ubicada en un \u00e1rea afectada por el dispositivo y cuyo alquiler es superior al alquiler medio aumentado, puede actuar para reducir el alquiler tan pronto como el alquiler sea superior al alquiler medio. .\u00a0m\u00e1s alquiler de referencia.<\/span><\/p>\n

Por el contrario, tambi\u00e9n se crea la posibilidad de que el arrendador interponga recurso de reliquidaci\u00f3n de la renta if the renta applied hasta ese momento es inferior a la renta mediana de reference reducida, con posibilidad de reparter el incremento para el arrendatario.<\/span><\/p>\n

El arrendatario o el propietario debe manifestar su deseo de ver el cambio de renta con su co-contratista por lo menos 6 meses antes de la fecha de renovaci\u00f3n del contrato de arrendamiento.<\/span>
In case of disagreement between the parties sober is wrong, an amistoso process is provided for the solution of the controversy before the departmental commission of conciliation.\u00a0Luego, in caso de fracaso del procedimiento de conciliaci\u00f3n, se podr\u00e1 decomisar al juez.<\/span><\/p>\n

* Notice board:<\/span><\/p>\n

La ley Alur establece nuevos supuestos que permiten al arrendatario beneficiarse de una reducci\u00f3n (de 3 meses a 1 mes) de su plazo de preaviso de salida del alojamiento.<\/span><\/p>\n

\u2013 \u00c1rea de tiempo:<\/span><\/p>\n

En ciudades en \u00e1reas estrechas, el per\u00edodo de preaviso para los inquilinos que deseen rescindir su contrato de arrendamiento se reduce a un mes, en comparaci\u00f3n con los tres meses habituales.\u00a0Estas zonas tensas ata\u00f1en a ciudades con gran demanda de vivienda (Par\u00eds, por supuesto, pero tambi\u00e9n muchas ciudades de provincia de tama\u00f1o medio) y en las que los propietarios tienen, a priori, pocas dificultades para encontrar un inquilino tras la marcha del anterior.\u00a0Para m\u00e1s informaci\u00f3n, ver zona tensa y preaviso de un mes.<\/span>
Hasta el 8 de agosto de 2015, esta nueva regla solo afectaba a los contratos de arrendamiento firmados a partir del 27 de marzo de 2014. Por lo tanto, los arrendamientos firmados antes de esta fecha no se vieron afectados.Pero la ley Macron de agosto de 2015 elimin\u00f3 esta distinci\u00f3n: a partir de ahora, la reducci\u00f3n del plazo de preaviso se aplica a todos los alojamientos ubicados en zonas estrechas, independientemente de la fecha de firma del contrato de alquiler.<\/span><\/p>\n

– Desactivado:<\/span><\/p>\n

A partir de ahora, la ley tambi\u00e9n permite que las personas que reciben la AAH se beneficien del plazo de preaviso reducido a un mes.<\/span>
– Salud :<\/span><\/p>\n

Todas las personas cuyo estado de salud, acreditado mediante certificado m\u00e9dico, justifique un cambio de residencia, podr\u00e1n beneficiarse tambi\u00e9n de una reducci\u00f3n del plazo de preaviso para el abandono de su alojamiento.<\/span><\/p>\n

* Contrato de arrendamiento est\u00e1ndar:<\/span><\/p>\n

La ley Alur prev\u00e9 el establecimiento de un modelo est\u00e1ndar de contrato de alquiler.\u00a0Los contratos de arrendamiento de nueva redacci\u00f3n deber\u00e1n ajustarse al contenido de este modelo.\u00a0Sin embargo, a\u00fan ser\u00e1 posible agregar ciertas cl\u00e1usulas a este modelo est\u00e1ndar.<\/span><\/p>\n

La ley Alur tambi\u00e9n establece un aviso de informaci\u00f3n obligatoria para el inquilino al celebrar el contrato de arrendamiento.\u00a0Debe adjuntarse al contrato de alquiler.\u00a0Con el fin de informar mejor a los inquilinos y propietarios de sus respectivos derechos y obligaciones, este aviso se incluye en el decreto del 29 de mayo de 2015.<\/span><\/p>\n

* Prueba de ingreso:<\/span><\/p>\n

The ley tambi\u00e9n ha establecido an exhaustive list of documents that a arrendador may require in an expediente of alquiler.\u00a0This medida is applicable from the publication of the Decreto N\u00b0 2015-1437 of November 5, 2015 for which the list of los comprobantes is established that can solicit the arrendatario candidate and su fianza.<\/span><\/p>\n

* Guarantee of alquiler universal:<\/span><\/p>\n

The Ley Alur provides for the creation of a garant\u00eda de alquiler universal (GUL) para todos los alojamientos privados (alquileres desnudos y amueblados) y propietarios (personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas).\u00a0Su financiaci\u00f3n debe resultar de la exacci\u00f3n de un porcentaje de la renta, del orden del 1 \u00f3 2 % de su import, pagado a partes iguales por el propietario y el arrendatario.<\/span><\/p>\n

Esta garant\u00eda universal de alquiler estaba inicialmente destinada a sustituir la fianza el 1 de enero de 2016. Pero finalmente se abandon\u00f3 el GUL.\u00a0Ha sido sustituido por un sistema financiado por Action Logement (anteriormente 1% Logement): la garant\u00eda Visal contra alquileres impagos, destinada a trabajadores j\u00f3venes o precarios cuyos ingresos no superan un l\u00edmite determinado.<\/span><\/p>\n

* Penalizaciones por alquiler atrasado:<\/span><\/p>\n

La ley establece que el propietario y el arrendatario tienen la posibilidad de prever en el contrato de arrendamiento que las rentas atrasadas pueden dar lugar al pago de multas por mora de hasta el 30% del monto de la renta.<\/span><\/p>\n

* Devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito de garant\u00eda:<\/span><\/p>\n

Actualmente, la ley prev\u00e9 un plazo m\u00e1ximo de dos meses desde la entrega de llaves para que el propietario devuelva la fianza abonada por el arrendatario.\u00a0La ley Alur prev\u00e9 que este plazo se reduzca a un mes tan pronto como el inventario de salida se ajuste al inventario de entrada.\u00a0A falta de restituci\u00f3n dentro de los plazos legales, el propietario podr\u00e1 sufrir una penalizaci\u00f3n del 10% del importe de la fianza por cada mes de retraso.<\/span><\/p>\n

* Costos de agencia :<\/span><\/p>\n

When an agente inmobiliario intervenes during el alquiler de un inmueble, ahora se regula better el import de sus honorarios (ver las reglas para el c\u00e1lculo de los honorarios de agencia en caso de alquiler).\u00a0From the 15th of September of 2014, the monto de los honorarios de la agencia est\u00e1 limitado por decreto.\u00a0The normativa establece has a limit of maximum precio in function of the habitable surface of the alojamiento alquilado.<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, el arrendatario debe pagar \u00fanicamente su parte de los gastos de redacci\u00f3n del contrato de arrendamiento, visita al alojamiento, elaboraci\u00f3n del expediente e inventory.\u00a0Estos gastos will be distributed a partes iguales between el arrendatario y el arrendador.<\/span><\/p>\n

* Prescription plans:<\/span><\/p>\n

La ley ha modificado los plazos de prescripci\u00f3n aplicables al pago de las rentas o cargas impagadas.\u00a0Mientras que anteriormente el plazo para reclamar estas cantidades se fijaba en 5 a\u00f1os, ahora se reduce a 3 a\u00f1os.\u00a0Adem\u00e1s, el plazo se ampl\u00eda a 1 a\u00f1o en lo que se refiere a la reliquidaci\u00f3n anual de la renta seg\u00fan la IRL.<\/span>
* Vacaciones de invierno :<\/span><\/p>\n

El par\u00f3n de invierno, durante el cual los inquilinos sujetos a una orden de desahucio no pueden ser desalojados de una vivienda, se fijaba anteriormente cada a\u00f1o del 1 de noviembre al 15 de marzo. La ley\u00a0Alur ha ampliado esta duraci\u00f3n anual hasta el 31 de marzo.<\/span><\/p>\n

* Reforma de agentes inmobiliarios:<\/span><\/p>\n

La formaci\u00f3n de los agentes inmobiliarios se fortalecer\u00eda con la creaci\u00f3n de un consejo nacional de gesti\u00f3n inmobiliaria y la elaboraci\u00f3n de un c\u00f3digo de \u00e9tica.<\/span><\/p>\n

* Lista de comerciantes:<\/span><\/p>\n

Durante mucho tiempo en la mira de las autoridades p\u00fablicas, a menudo con raz\u00f3n, los “comerciantes de la lista” estar\u00e1n sujetos a obligaciones adicionales.\u00a0En particular, deber\u00e1n ostentar un mandato exclusivo sobre los bienes que ofrecen a sus clientes.<\/span><\/p>\n

* S\u00edndicos de copropiedad:<\/span><\/p>\n

La ley ahora establece un contrato de fideicomisario est\u00e1ndar, cuyo contenido fue fijado por el decreto no.\u00a02015-342 del 26 de marzo de 2015. Este nuevo modelo es aplicable a los contratos fiduciarios suscritos o renovados a partir del 1 de julio de 2015.<\/span><\/p>\n

Este texto tambi\u00e9n fortalece el marco para los honorarios de los fideicomisarios.\u00a0La lista de costes especiales facturados adem\u00e1s de la tarifa plana anual se especifica en el anexo 2 del decreto.\u00a0El resto de servicios no incluidos en esta lista se consideran de \u201cgesti\u00f3n del d\u00eda a d\u00eda\u201d y no pueden ser objeto de facturaci\u00f3n adicional fuera de la tarifa plana anual.<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, ser\u00e1 obligatoria la apertura de una cuenta separada a nombre de la copropiedad.<\/span>
Finalmente, a partir del 1 de abril de 2016, los arrendatarios deber\u00e1n ser informados por el s\u00edndico de las decisiones tomadas durante las juntas generales de\u00a0\u00a0<\/span>copropiedad\u00a0<\/span>\u00a0.<\/span><\/p>\n

Bufete de abogados DAMY<\/span><\/a><\/p>\n<\/div>\n

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