En la venta de inmuebles, y dependiendo del caso, el IVA puede variar. ¿Cómo se puede estar exento? ¿Y cómo reaccionar ante un comerciante de mercancías? Si el edificio tiene menos de cinco años de antigüedad

En este caso, la transmisión de la propiedad está sujeta al IVA al tipo del 20%. Esta transferencia también está sujeta al impuesto sobre la publicidad de la propiedad. El IVA, pagado por la sociedad transmitente, puede ser recuperado por la sociedad inmobiliaria en condiciones de Derecho común. En este caso, la empresa inmobiliaria tendrá que optar por el IVA, como un alquiler. Atención, esta opción debe realizarse durante el mes anterior al mes de adquisición.

Si el edificio tiene más de cinco años de antigüedad

En este caso, hay dos maneras de considerar la venta a efectos fiscales. En primer lugar, puede estar exenta de IVA y sujeta al impuesto sobre la publicidad inmobiliaria. En este caso, la exención del IVA dará lugar a que el vendedor reembolse el IVA que pudo deducir por la adquisición o construcción del inmueble. Esta amortización es parcial y se calcula sobre un período de 20 años. No es definitivo para ninguna de las partes, siempre que se establezca un sistema de certificado de transferencia y un mecanismo de reembolso por parte del comprador. La cantidad reembolsada estará sujeta al impuesto de publicidad de la propiedad.

La segunda fórmula se simplifica: la venta está sujeta al IVA y al impuesto sobre la publicidad inmobiliaria. En este caso, no se solicitará ningún reembolso al vendedor. Cada fórmula deberá estudiarse caso por caso.

Para una venta entre empresas inmobiliarias

En el caso de que ambas empresas inmobiliarias arrienden la propiedad con IVA, la venta está sujeta a un régimen específico de exención del IVA y el vendedor no debe pagar el IVA. Dado que la idea es que el comprador continúe la actividad del vendedor, es necesario, por lo tanto, proporcionar al comprador documentación que le permita seguir el historial del derecho a deducir el IVA. Dicha venta también está sujeta al impuesto de publicidad de la propiedad a la tasa de 5.0906% si la propiedad ha sido completada por más de 5 años, o 0.71498% si la propiedad ha sido completada por menos de 5 años.

Para la venta de mercancías a un comerciante

Esta situación es particular y las partes deben analizar caso por caso el régimen de IVA que pretenden aplicar. Cuando el edificio tiene menos de cinco años, no hay dificultades particulares. Sin embargo, si la propiedad ha estado terminada por más de cinco años, la venta está exenta de IVA. Esto dará lugar a la devolución del IVA por parte del vendedor, mientras que, en principio, el mecanismo de certificación y devolución no funciona con un comerciante de mercancías.

Las partes estudiarán el interés de someter la venta con opción al IVA, siendo este último recuperable por el comerciante de bienes en las condiciones del derecho común. Las partes también considerarán la posibilidad de utilizar el certificado de transferencia, que se ha ampliado, desde septiembre de 2011, a los agentes inmobiliarios que alquilen la propiedad por más de un año.

Para la venta a un promotor

Cuando la propiedad ha estado terminada durante más de 5 años, la transferencia está, en principio, exenta de IVA y desencadena la transferencia por parte del vendedor de parte del IVA deducido por lo que se refiere a la adquisición o construcción de la propiedad. En principio, este IVA no puede transferirse al promotor a través del mecanismo de certificación, tan pronto como éste derribe la propiedad. Por lo tanto, las partes deben discutir el interés de someter voluntariamente la venta al IVA opcional. Esta opción evitará que el vendedor tenga que pagar el IVA. Además, el promotor recuperará este IVA con arreglo al Derecho común. Por último, esta venta estará exenta del impuesto sobre la publicidad inmobiliaria, siempre que el promotor se comprometa a construir un nuevo edificio en un plazo de 4 años a partir de la adquisición. En este caso, sólo se reclamará una tasa fija en el momento de la publicación.

Bufete de abogados DAMY, Niza, derecho fiscal de la inmobiliaria IVA-empresa, Actualización 2016