Implementación de la retención de impuestos prevista en 2018 Presentada como un instrumento de simplificación fiscal, la retención a cuenta, cuya aplicación está prevista a partir del 1 de enero de 2018, tiene por objeto sustituir el sistema actual de pago del impuesto en el año siguiente a aquel en que se perciben las rentas. Creada por la Ley de Finanzas para 2017, adoptada el 29 de diciembre de 2016, sólo afecta a las personas físicas sujetas al impuesto sobre la renta.

La introducción de la retención en la fuente consiste en una retención en la fuente sobre la renta sujeta al impuesto sobre la renta, ya sea mediante la retención en la fuente (salarios y pensiones) o mediante el pago por adelantado (BIC, BA, BNC, rentas de la propiedad).

Sin embargo, el cambio a la retención a cuenta tiene el efecto de eliminar la diferencia entre el cobro de la renta y el pago del impuesto adeudado por esta misma renta el año siguiente.

Con eso en mente, para garantizar la transición y evitar la doble imposición en 2018, es decir, la acumulación del impuesto adeudado para el año 2017 y el impuesto adeudado para el año 2018, a fin de evitar la doble imposición en 2018. el legislador ha previsto "suprimir" el impuesto sobre la renta de 2017 mediante la introducción de un CIMR (Crédito Fiscal para la Modernización de la Recuperación) que se concederá sobre los ingresos no recurrentes percibidos en 2017.

Los denominados ingresos excepcionales -como las plusvalías de bienes muebles e inmuebles- percibidos en 2017 no se ven afectados por el crédito fiscal CIMR y, por lo tanto, darán lugar al pago del impuesto.

Anticipando el deseo de aprovechar el "año blanco" en 2017, sólo se beneficiará de la deducción del CIMR para las rentas y beneficios imponibles no recurrentes. Por lo tanto, la mayoría de las primas no se verán afectadas por el RMC. Tanto más cuanto que el legislador fue aún más lejos para luchar contra la optimización de este ejercicio, ampliando un año más el período de recuperación del año de transición, para aumentarlo a 4 años.

Una reforma impugnada

Altamente criticada incluso antes de su introducción, la retención a cuenta como tal no tiene ninguna ventaja directa para el contribuyente.

Ahora impone una serie de obligaciones a los empresarios, incluidas las empresas, en su calidad de recaudadores.

Cabe señalar que estas consecuencias no serán triviales para el empleador, que se verá obligado a movilizar su tiempo y su personal para compensar lo que equivale a una cierta forma de desvinculación por parte del Estado; de hecho, es ahora un recaudador de impuestos, a quien el Estado confía la tarea de recaudar el impuesto sin compensación. Por otra parte, la complejidad de la exacción en origen deja a uno atónito en cuanto a su aplicación futura, debido en particular a la diversidad de las situaciones de los trabajadores y a su posible variación a lo largo del año.

También se prevén sanciones para el empleador en caso de retención insuficiente, falta de declaración o reembolso de la retención y sanciones penales en caso de violación del secreto profesional. Si existen ventajas, tampoco están de parte de los contribuyentes, que, sin embargo, siguen estando sujetos a la obligación de declarar sus ingresos y cuya tributación final puede, no obstante, sufrir modificaciones a finales de año.

Entonces, ¿por qué aplicar una reforma de este tipo? ¿Qué beneficios obtiene el gobierno de estas disposiciones de manera más general?

Se exponen varias razones, todas ellas económicas. La voluntad de reducir el trabajo de la administración tributaria, en un movimiento general de reducción de su personal, pero también la generalización de la tasa mensual, que, aunque ya adoptada por una gran parte de los contribuyentes, presenta ventajas psicológicas. Pero más que eso, la ley de finanzas para 2017 no salva al contribuyente. En efecto, prevé una disposición de excepción para limitar la deducción de los gastos de las obras para la determinación de la renta neta imponible en 2018.

El impacto de la reforma en los ingresos de la tierra

Antes de 2017, un particular que incurriera en gastos de trabajo en una propiedad con vistas a alquilarla podría deducir todos estos gastos de su renta neta imponible.

Esta práctica no beneficiará al contribuyente en 2017 ya que, debido al cambio a la deducción de la nómina, el crédito tributario CIMR eliminará el impuesto adeudado sobre la renta de 2017.

Con el fin de anticipar el comportamiento de los contribuyentes que podrían verse tentados a eludir este sistema para no perder el beneficio de esta ventaja fiscal -ya sea aplazando los gastos de las obras previstas para 2017 a 2018, ya sea posponiendo la finalización de las obras hasta 2018-, el legislador introdujo un régimen de excepción especialmente estricto con la ley de finanzas para 2017, como sugería el proyecto de ley.

En efecto, el artículo 60 de la ley de finanzas para 2017 establece que en 2018 el contribuyente podrá deducir de la renta neta gravable del año 2018 sólo el promedio de los gastos de la misma naturaleza realizados en 2017 y 2018.

Se trata, por lo tanto, de una pérdida de ingresos para el contribuyente que, planeando incurrir en gastos de obras durante estos dos años, sólo podrá beneficiarse en 2018 de una deducción parcial de los gastos de su obra de los ingresos de su propiedad.

Esta disposición, que pasó desapercibida para el contribuyente, es una verdadera miniatura del Código General Tributario, que establece que el ingreso neto por propiedad es igual a la diferencia entre la cantidad de ingreso bruto y los gastos totales de la propiedad.

Es decir, en la mente del legislador, la eficiencia tenía prioridad sobre la estabilidad legislativa. Se trata, por lo tanto, de un golpe del legislador al interés de un nicho fiscal particularmente atractivo, cuyo objetivo es fomentar la inversión en inmuebles de alquiler, sin duda para evitar una ralentización de la inversión inmobiliaria.

El espíritu de contradicción de esta disposición con el objetivo perseguido puede, por tanto, tener efectos negativos sobre la inversión en los dos próximos años.

El Consejo Constitucional, que no se ha ocupado de esta disposición, no ha podido pronunciarse sobre su constitucionalidad, pero sigue planteando un problema, en relación con los principios de previsibilidad e inteligibilidad de la ley, y el carácter profundamente desigual de esta disposición derogatoria para el contribuyente.

En cualquier caso, como consecuencia de una reforma que pretende simplificar las cosas, el contribuyente ya no puede beneficiarse de ella; por lo tanto, no sería razonable aconsejarle que planee invertir en viviendas de alquiler en los próximos dos años, ya que no obtendrá la ventaja fiscal que esperaba obtener de ella. Ante esta dificultad, al menos hasta 2019, ¿qué oportunidades tiene el contribuyente para compensar la pérdida parcial de esta ventaja?

La existencia de alternativas: inversión de alquiler a través de empresas

Deducir los gastos de trabajo de los ingresos netos imponibles de la propiedad es un incentivo por el cual se desalienta al contribuyente durante los próximos dos años, asegurándole la pérdida de la mitad de los beneficios esperados. Este es el camino elegido por el gobierno para asegurar la transición del impuesto a la fuente en términos de ingresos de la tierra.

No le aconsejamos que opte por esta solución, excepto que posponga sus proyectos hasta después de 2018. Sin embargo, esta no es la solución más interesante.

La retención a cuenta sobre el impuesto sobre la renta por sí sola, la inversión en alquiler realizada a través de una empresa es una alternativa eficiente desde el punto de vista fiscal.

En derecho societario, las sociedades están sujetas al impuesto de sociedades sobre los beneficios obtenidos en Francia durante un ejercicio anual. El beneficio gravado procede de la diferencia entre los ingresos derivados de la actividad de la empresa y los gastos que se derivan de esta misma actividad.

Así, una empresa constituida para realizar una operación inmobiliaria (mantenimiento, mejora, construcción) podrá deducir de sus ingresos todos los gastos de trabajo que realice. Por supuesto, si las obras importantes tienen que capitalizarse a lo largo de varios años, la depreciación permitirá a los contribuyentes encontrar su camino.

Por último, pero no por ello menos importante, la reducción del tipo del impuesto de sociedades acaba de comenzar. Un tipo reducido del 15,5% se aplica hoy en día a las empresas con un beneficio inferior a 38.120 euros para un volumen de negocios máximo de 7 millones de euros, cuando el tipo normal del impuesto de sociedades aumentará en 2018 del 33,33% al 28% para los primeros 500.000 euros de beneficios de todas las empresas.

La creación de una sociedad de arrendamiento inmobiliario permitirá a sus socios deducir de sus beneficios el coste de las obras realizadas, beneficiándose al mismo tiempo de un tipo impositivo reducido del 15,5%, siempre que su beneficio no supere los 38.120€.

Es por estas razones que nos parece sensato considerar la creación de una empresa para realizar una operación de inversión de alquiler, ya que parece más interesante a nivel fiscal, a corto y medio plazo, invertir en este campo para un particular.

Si en esta perspectiva usted planea invertir en bienes raíces de alquiler, le invitamos a que se ponga en contacto con nosotros para pensar en su proyecto de inversión y encontrar la mejor manera de implementarlo.

Despacho de abogados DAMY - 2017