Maître Grégory Damy
Avocat - Docteur en droit

Est-il possible, après la signature d'un compromis de vente, de revenir sur sa décision et d'obtenir l'annulation de la vente?

Un compromis de vente vaut vente

Il s'agit d'un avant-contrat écrit par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien à tel prix à l'acquéreur qui s'engage à l'acheter. Les deux parties sont alors définitivement engagées et ne peuvent revenir sur leur décision : le compromis de vente vaut vente. Seuls les effets de la vente sont retardés au jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Y a-t-il un délai de rétractation?

L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir sur sa décision d'acheter. Le compromis de vente ne devient définitif qu'à l'expiration de ce délai de 7 jours. Le délai de 7 jours commence à courir le lendemain de la réception par l'acquéreur de l'exemplaire du compromis de vente envoyé en courrier recommandé par le vendeur. S'il souhaite se rétracter, l'acquéreur doit le faire savoir au vendeur par courrier recommandé au plus tard le septième jour de ce délai. Aucune somme ne peut être exigée avant l'expiration du délai de rétractation, sauf si le compromis a été conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire. Quant au vendeur, il ne bénéficie pas du délai de rétractation et est définitivement engagé.

Les conditions suspensives

La plupart des compromis de vente prévoient des conditions suspensives. Il s'agit d'une condition de formation du contrat. Elle implique la survenance d'un événement précis, futur et incertain, et indépendant de la volonté des parties. C'est le cas, par exemple, si l'acquéreur n'obtient pas son prêt bancaire ou un permis de construire. Ces conditions suspensives doivent être obligatoirement mentionnées par écrit dans le compromis de vente. Elles permettent aux parties de se désengager sans dommages.

La clause de dédit

Le compromis de vente peut contenir une clause de dédit qui permet au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente, moyennant une contrepartie financière. Cette somme est librement fixée par l'acquéreur et le vendeur, et est notée dans le compromis de vente. Cette clause permet de se laisser une possibilité de revenir sur sa décision malgré la signature du compromis.

Si on renonce à la vente définitive

Si l'acquéreur renonce à la vente définitive au moment de l'acte notarié, il s'expose à d'importantes sanctions. En effet, le vendeur peut saisir le tribunal de grande instance pour faire procéder à l'exécution de la vente forcée du bien. De plus, si une clause pénale est prévue dans le compromis, l'acquéreur doit verser une somme (10 % du prix de vente) à titre de dommages et intérêts forfaitaires.
En cas de renonciation du vendeur, l'acquéreur peut réclamer des dommages et intérêts pour « refus de vente » et obtenir aussi l'exécution forcée de la vente.


Société d'Avocats DAMY, Nice, Rupture d'un compromis de vente, Mise à jour 2016.