Maître Grégory Damy

Attorney at law - Doctor at law

La mise en place du prélèvement à la source planifiée en 2018

Présenté comme un instrument de simplification de la fiscalité, le prélèvement à la source, prévu pour s’appliquer à partir du 1er janvier 2018, est destiné à remplacer le système actuel de paiement de l’impôt l’année suivant celle de perception des revenus. Mis en place par la loi de finances pour 2017, adoptée le 29 décembre 2016, il ne concerne que les personnes physiques passibles de l’impôt sur le revenu.
L’instauration du prélèvement à la source consiste en un prélèvement de l’impôt sur les revenus imposables à l’impôt sur le revenu, soit par retenue à la source (salaires et pensions), soit par acompte (BIC,BA,BNC, revenus fonciers).
Le passage au prélèvement à la source a toutefois pour conséquence de supprimer le décalage entre la perception du revenu et le paiement de l’impôt dû au titre de ce même revenu l’année suivante.
Dans cette optique, afin d’assurer la transition et d’éviter un double prélèvement en 2018 - c’est à dire le cumul de l’impôt dû au titre de l’année 2017 et de l’impôt dû au titre de l’année 2018 - le législateur a prévu « d’effacer » l’impôt sur les revenus de 2017 par la mise en place d’un crédit d’impôt CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement) qui sera accordé sur les revenus non exceptionnels perçus en 2017.
Les revenus dits exceptionnels - telles que les plus-values mobilières et immobilières - perçus en 2017 ne sont pas concernés par le crédit d’impôt CIMR et donneront ainsi lieu au paiement de l’impôt. Anticipant une volonté de profiter de l’ « année blanche » en 2017, ne bénéficieront du crédit d’impôt CIMR que les revenus et bénéfices imposables non exceptionnels. Les primes seront ainsi pour la plupart non concernées par le CIMR. D’autant plus que le législateur est allé encore plus loin pour lutter contre l’optimisation de cette année fiscale en allongeant d’un an supplémentaire le délai de reprise au titre de l’année de transition, pour le porter à 4 ans.

Une réforme contestée

Fortement critiqué avant même sa mise en place, le prélèvement à la source ne présente pas d’avantage direct en tant que tel pour le contribuable.
Il impose désormais aux employeurs, et notamment les entreprises, un certain nombre d’obligations en tant que collecteurs.
Il convient de noter que ces conséquences ne seront pas anodines pour l’employeur, contraint de mobiliser de son temps et de son personnel pour compenser ce qui s’apparente à une certaine forme de désengagement de la part de l’Etat ; il est en effet désormais un percepteur, auquel l’Etat confie sans contrepartie le soin de collecter l’impôt. De plus la complexité du prélèvement à la source laisse pantois quant à sa future mise en œuvre, en raison notamment de la diversité des situations des employés et leur possible variation en cours d’année.
Des sanctions sont également prévues pour l’employeur en cas d’insuffisance de retenue, de défaut de déclaration ou de reversement de la retenue, et des sanctions pénales en cas de violation du secret professionnel.
Si des avantages existent, ils ne sont pas non plus du côté des contribuables, qui demeurent malgré tout soumis à l’obligation de déclaration de leurs revenus et dont l’imposition finale peut malgré tout subir des modifications en fin d’année.
Alors, pourquoi mettre en place une telle réforme ? Quels avantages le gouvernement tire-t-il de telles dispositions d’une manière plus générale?
Plusieurs raisons sont avancées, toutes économiques. La volonté de diminuer le travail de l’administration fiscale, dans un mouvement général de réduction de son personnel, mais également la généralisation du prélèvement mensuel, qui, bien que déjà adopté par une grande partie des contribuables, présente des avantages psychologiques.
Mais plus que cela, la loi de finances pour 2017 n’épargne pas le contribuable. En effet elle prévoit une disposition dérogatoire tendant à la limitation de la déduction des dépenses de travaux pour la détermination du revenu net foncier imposable en 2018.

L’impact de la réforme sur les revenus fonciers

Avant l’année 2017, un particulier réalisant des dépenses de travaux sur un bien immobilier en vue de le louer pouvait déduire de son revenu net foncier imposable l’intégralité de ces dépenses.
Cette pratique ne bénéficiera pas au contribuable en 2017 puisque, en raison du passage au prélèvement à la source le crédit d’impôt CIMR effacera l’impôt dû sur les revenus de 2017.
Afin d’anticiper le comportement des contribuables qui pourraient être tentés de contourner ce dispositif afin de ne pas perdre le bénéfice de cet avantage fiscal - soit en différant en 2018 les dépenses de travaux échus en 2017, soit en reportant la réalisation de travaux en 2018 - le législateur a mis en place un régime dérogatoire particulièrement sévère avec la loi de finances pour 2017, comme le laissait entrevoir le projet de loi.
En effet, l’article 60 de la loi de finances pour 2017 prévoit qu’en 2018 le contribuable ne pourra déduire du revenu net foncier imposable de l’année 2018 que la moyenne des dépenses de même nature réalisées en 2017 et 2018.
C’est donc un manque à gagner pour le contribuable qui, projetant de réaliser des dépenses de travaux durant ces deux années, ne pourra bénéficier en 2018 que d’une déduction partielle de ses dépenses de travaux sur ses revenus fonciers.
Cette disposition, passée inaperçue pour le contribuable, constitue un véritable pied de nez au Code Général des Impôts, qui prévoit que le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété.
C’est dire si dans l’esprit du législateur l’efficacité a primé sur la stabilité législative.
C’est donc ici un coup porté par le législateur à l’intérêt d’une niche fiscale particulièrement attrayante, dont le but est d’inciter à l’investissement dans l’immobilier locatif, sans doute pour empêcher un ralentissement de l’investissement immobilier.
L’esprit de contradiction d’une telle disposition avec le but poursuivi risque donc de produire des effets négatifs dans l’investissement dans les deux années à venir.
Le Conseil Constitutionnel, non saisi de cette disposition, n’a pu se prononcer sur sa constitutionnalité, mais toujours est-il qu’elle pose problème, par rapport aux principes de prévisibilité et d’intelligibilité de la loi, et au caractère profondément inégalitaire de cette disposition dérogatoire pour le contribuable.
En tout état de cause, du fait d’une réforme qui se veut simplificatrice, le contribuable n’y trouve désormais plus son compte ; il serait donc déraisonnable de lui conseiller de projeter d’investir sur du logement locatif dans les deux années qui viennent puisqu’il n’obtiendra pas l’avantage fiscal qu’il espérait en tirer.
Face à une telle difficulté, à tout le moins jusqu’en 2019, quelles possibilités sont offertes au contribuable pour pallier la perte partielle de cet avantage?

L’existence d’alternatives : l’investissement locatif au moyen de sociétés

Déduire de son revenu net foncier imposable ses dépenses de travaux, voilà une mesure incitative pour laquelle le contribuable se trouve dissuadé pour les deux années à venir, assuré de perdre la moitié des avantages espérés. Telle est la voie choisie par le gouvernement pour assurer la transition du passage au prélèvement à la source en matière de revenus fonciers.
Nous ne saurions ainsi vous conseiller d’opter pour cette solution, si ce n’est de reporter vos projets postérieurement à 2018. Cette solution n’est toutefois pas la plus intéressante.
Le prélèvement à la source concernant le seul impôt sur le revenu, l’investissement locatif réalisé au moyen d’une société constitue une alternative avantageuse sur le plan fiscal.
En droit des sociétés, les entreprises sont imposables à l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices réalisés en France au cours d’un exercice annuel. Le bénéfice qui est taxé provient de la différence entre les revenus tirés de l’activité de l’entreprise et les charges qui découlent de cette même activité.
Ainsi, une société formée pour réaliser une opération immobilière (entretien, amélioration, construction) pourra déduire de ses revenus l’ensemble des dépenses de travaux qu’elle réalise. Certes, si les gros travaux doivent faire l’objet d’une immobilisation sur plusieurs années, les amortissements permettront aux contribuables de s’y retrouver.
Aspect intéressant et non des moindres, la réduction du taux de l’impôt sur les sociétés vient d’être amorcée. Un taux réduit de 15,5% s’applique aujourd’hui aux entreprises au bénéfice inférieur à 38.120€ pour un chiffre d’affaires maximal de 7 millions d’euros, quand le taux normal de l’IS passera en 2018 de 33,33% à 28% pour les premiers 500.000€ de bénéfice de toutes les entreprises.
La création d’une entreprise dans l’optique de faire de la location immobilière permettra ainsi à ses associés de déduire de son bénéfice le coût des travaux réalisés tout en bénéficiant d’une imposition allégée au taux de 15,5%, dès lors que son bénéfice ne dépasse pas 38.120€.
C’est pour ces raisons qu’il nous paraît judicieux d’envisager la création d’une société pour réaliser une opération d’investissement locatif, dès lors qu’il paraît plus intéressant au niveau fiscal, à court et moyen terme, d’investir dans ce domaine pour un particulier.
Si dans cette perspective vous projetez d’investir dans l’immobilier locatif, nous vous invitons à nous contacter afin de réfléchir à votre projet d’investissement et trouver les meilleurs moyens de le mettre en œuvre.


Société d'avocats DAMY - 2017