Maître Grégory Damy

Attorney at law - Doctor at law

La société civile immobilière permet la détention d'un ou plusieurs biens immobiliers par différentes personnes. Dans quels cas est-il intéressant de créer une SCI, et quels en sont les avantages ?

À quoi sert une SCI ?
Une société civile immobilière (SCI) a pour objet l'acquisition, la construction ou la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers, en vue de les louer ou de les mettre à la disposition d'un associé. La SCI est créée par un contrat entre au moins deux associés, qui peuvent être des personnes morales ou physiques, majeures ou mineures, des particuliers ou des professionnels. Il n'y a pas de capital minimum. L'objet de la société ne doit pas être commercial : le bien ne peut être acheté en vue de sa revente ou de sa location en meublé. La rédaction du contrat constitue une étape décisive pour le fonctionnement ultérieur de la société.

Pour éviter les inconvénients de l'indivision
Souvent l'indivision est source de confits entre les héritiers qui se partagent le bien. La société civile immobilière offre plus de souplesse. En effet, l'unanimité des associés n'est pas exigée pour la vente du bien ou pour effectuer des travaux. La SCI permet également de sélectionner les associés : il est en effet possible d'insérer une clause d'agrément dans les statuts pour contrôler l'entrée d'autres associés dans le capital social. La SCI est par ailleurs plus stable puisqu'elle ne peut être dissoute que par décision des associés disposant de la majorité des parts.

Pour protéger son conjoint
La constitution d'une SCI évite aux conjoints de vendre le ou les biens qu'elle détient en cas de rupture ; chacun restant propriétaire de ses parts après la séparation, le bien n'a pas à être vendu pour que le fruit de la vente soit partagé. Le conjoint est protégé aussi en cas de décès. Si le défunt et le conjoint survivant ont constitué une SCI, ils peuvent avoir prévu dans les statuts des clauses favorables au conjoint survivant, pour lui garantir la jouissance du bien familial jusqu'à son propre décès, en stipulant qu'au décès de l'un des associés, la société continuera avec le survivant ou avec les héritiers agréés par lui.

Pour obtenir des avantages fiscaux
Si la SCI possède un bien immobilier qu'elle loue, elle pourra déduire de son chiffre d'affaires les intérêts et le coût de travaux. Un éventuel déficit pourra être imputé sur le revenu fiscal des associés, à hauteur de 10 700 euros maximum. La création d'une SCI est intéressante en cas de donation. En effet, la SCI est la meilleure solution fiscale pour les parents qui désirent léguer leur patrimoine à leurs enfants tout en continuant à en assurer la gestion.

Pour l'immobilier d'entreprise
La création d'une SCI est également avantageuse pour des professionnels. Elle permet en effet au dirigeant de protéger son patrimoine en évitant que ses créanciers personnels puissent saisir l'immeuble dans lequel se trouve son entreprise. Dans le cas où la société elle-même est en redressement ou en liquidation judiciaire, les créanciers de l'entreprise ne peuvent pas non plus saisir les locaux de la société. Il est par ailleurs possible de retirer les immeubles du patrimoine de la société pour alléger la valeur de l'entreprise : un repreneur ne se porte alors acquéreur que de l'exploitation commerciale.



Société d'Avocats DAMY, Pourquoi créer une SCI? Mise à jour 2016.