Maître Grégory Damy

Attorney at law - Doctor at law

Avant de louer son logement en colocation, le propriétaire doit prendre quelques précautions. Choix des locataires, cautionnement, protection en cas d'insolvabilité...

Le choix des colocataires
Dans le cas d'une colocation, le propriétaire peut demander à chacun des colocataires les justificatifs dont il a besoin pour vérifier leur identité et leur solvabilité : pièce d'identité, relevé d'identité bancaire, contrat de travail, trois derniers bulletins de salaire, avis d'imposition... En revanche, il est interdit de demander certains documents : carte d'assuré social, extrait de casier judiciaire... Tous ces documents sont listés dans l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation.
Le contrat de bail de colocation est le même qu'un contrat de bail habituel, sauf qu'il y a plusieurs noms sur le bail. Le contrat de colocation doit comporter le nom et l'adresse de tous les colocataires, et être signé et paraphé par le propriétaire et chacun des colocataires. Il faut délivrer un original du contrat à tous les colocataires signataires, avec un original pour le propriétaire.

Le cautionnement
Il existe des assurances contre les loyers impayés qui permettent au propriétaire d'être indemnisé si ses locataires ne payent pas le loyer. Si le propriétaire est assuré contre les impayés de loyers, il ne peut pas exiger des colocataires la caution d'un tiers. Deux exceptions : si le locataire est un étudiant ou un apprenti, le propriétaire peut cumuler une assurance contre les impayés de loyers et le cautionnement d'un tiers.
En revanche, si le propriétaire n'est pas assuré contre les impayés de loyers, il peut exiger de chaque colocataire un acte de cautionnement solidaire qui permet à un tiers de se porter caution solidaire d'un des colocataires. Ce contrat de cautionnement doit être écrit de la main du garant. Il faut reproduire obligatoirement de manière manuscrite le 2e alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la faculté de résiliation unilatérale de la caution lorsque le contrat a été conclu pour une durée indéterminée. En cas de litige, le défaut de ces mentions manuscrites peut entraîner la nullité du cautionnement.

La clause de solidarité
Afin de pallier la carence de paiement d'un ou de plusieurs colocataires, le propriétaire peut prévoir dans le contrat de bail une clause de solidarité entre les différents colocataires. Cette solidarité porte sur le paiement des loyers et des charges, et sur les obligations incombant aux colocataires et les conditions du contrat de bail. Elle doit être expressément stipulée dans le contrat de bail. Cette clause est très favorable pour le propriétaire puisqu'en cas de loyers et de charges impayés ou de réparations locatives, il peut en réclamer le règlement aux autres colocataires solidaires.


Société d'Avocats DAMY, Nice, Colocation : bon à savoir pour le propriétaire, Mise à jour 2016.