Maître Grégory Damy

Attorney at law - Doctor at law

Projet phare de l’action qui aura été celle de Cécile Duflot au Ministère de l’Egalité des territoires et du Logement au cours des deux dernières années, le projet de loi « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové », également qualifié de projet « A.L.U.R », a finalement débouché sur la loi éponyme promulguée le 24 mars dernier et publiée deux jours plus tard au Journal Officiel.

Atteignant les 300 pages et abordant une multitude de questions extrêmement diverses, le texte n’a pas tardé à être qualifié de « loi fleuve » ou encore de « cathédrale législative », pour ne pas recourir à la pure et simple expression de « loi fourre-tout ».

De toute évidence, de tels qualificatifs n’ont pas été usurpés : complexification du droit applicable aux différents contrats de bail d’habitation, réforme d’envergure du cadre régissant les conditions d’exercice des professions de l’immobilier, accroissement du formalisme nécessaire à la réalisation d’opérations de vente d’immeubles, évolution substantielle des règles d’urbanisme… L’ensemble des acteurs concernés éprouvent bien des difficultés, en ce printemps 2014, à élaborer un bilan des conséquences que de tels changements vont produire sur l’exercice quotidien de leur activité, et les inquiétudes manifestées apparaissent pour le moins justifiées.

Parce qu’il se trouve, avec le notaire, au centre des opérations de transaction et de gestion immobilières, l’agent immobilier va en conséquence devoir une nouvelle fois faire preuve d’une grande capacité d’adaptation, dans la mesure où la loi Duflot vient non seulement modifier en profondeur l’organisation et les conditions d’exercice de sa profession, mais également accroître les nombreuses obligations qui lui incombent à l’occasion de l’exercice de sa mission.

Si la réforme de la loi Hoguet, ayant déjà fait l’objet de multiples analyses, ne pourra être considérée comme pleinement accomplie qu’avec l’entrée en vigueur d’un décret d’application devant fixer le contenu d’un futur code de déontologie, élaboré dans la concertation, le renforcement du formalisme de la vente d’un lot de copropriété a suscité de nombreuses interrogations dignes d’attention.

Souhaitant informer plus efficacement l’éventuel acquéreur d’un lot de copropriété des risques qu’un tel achat est susceptible de présenter, le législateur a en effet « déplacé définitivement le centre de gravité de la vente », en multipliant les règles de formes qui devront être respectées aussi bien par l’annonce de mise en vente du bien que par son avant-contrat de vente.

En particulier, l’article 54 de la loi crée un nouvel article L721-1 dans le Code de la construction et de l’habitation, disposant que :

« Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

1° Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;

2° Le nombre de lots ;

3° Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code. »

Est-ce à dire que le marché des ventes de lots de copropriété s’apprête à subir de plein fouet les conséquences néfastes d’un formalisme que certains jugent trop rigide ? La réponse mérite d’être considérablement nuancée, et ce pour deux raisons.

D’une part, le législateur n’a assorti de telles obligations d’aucune sanction spécifique.

D’autre part, il semble bien improbable que l’annonce de mise en vente d’un bien immobilier soit suffisamment précise et complète pour pouvoir faire l’objet d’une acceptation inconditionnelle, de sorte que celle-ci ne peut en pratique constituer qu’une invitation à entrer en pourparlers et non une offre, excluant toute perspective de sanction sur le plan du droit des contrats.

La conclusion devant en être tirée semble assez simple : les agents immobiliers n’ont pas, pour l’heure, d’obligation réelle d’inclure dans les annonces de mise en vente d’un lot de copropriété les informations mentionnées à l’article L721-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’adoption à venir d’un code déontologique, dont la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières nouvellement créée s’assurerait du respect, pourrait toutefois rendre vraisemblable la menace de sanctions de nature disciplinaire.


Société d'Avocats DAMY-Droit immobilier-2016