Maître Grégory Damy

Attorney at law - Doctor at law

Le titulaire d'un bail soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 peut être déchu de son droit au maintien dans les lieux pour l'un des motifs énumérés par l'article 10, lesquels tiennent essentiellement au fait que l'occupation ne satisfait plus un besoin de logement. Par ailleurs, le droit au maintien dans les lieux cède devant le droit de reprise du bailleur qui souhaite se loger. L'arrêt commenté vient rappeler qu'un bailleur débouté d'une demande de reprise fondée sur l'article 19 de la loi peut intenter une action sur la base de l'article 10, 9°, sans se heurter au principe de l'autorité de la chose jugée.

En l'espèce, des bailleurs avaient intenté une action en exercice de leur droit de reprise fondé sur l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948. Déboutés, ils avaient à nouveau assigné les locataires en expulsion en se fondant sur le congé délivré sur le fondement de l'article 10, 9°, de la loi. La cour d'appel de Paris avait déclaré leur action irrecevable en invoquant le principe de l'autorité de la chose jugée. Elle avait, en effet, estimé que les articles 10 et 19 tendaient aux mêmes fins : la dénégation du bénéfice du droit au maintien dans les lieux. Déboutés de leur première action en dénégation de statut, les bailleurs ne pouvaient pas exercer une action visant à la même finalité, y compris sur un fondement différent.

Rappelant la lettre de l'article 1351 du code civil qui veut que l'autorité de la chose jugée suppose que la chose demandée soit la même et que la demande soit fondée sur la même cause, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel au motif qu'une décision passée en force de chose jugée ayant eu à trancher la demande d'exercice du droit de reprise n'a pas eu à se prononcer sur la demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Ainsi, l'exercice du droit de reprise ne s'analyse pas en une déchéance du droit au maintien dans lieux. Il y a deux demandes différentes, peu importe qu'elles aboutissent à un résultat identique : le départ du locataire.

La Cour de cassation confirme par cet arrêt une solution ancienne.

Grégory Damy, Avocat droit immobilier