Maître Grégory Damy

Attorney at law - Doctor at law

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel » est venue réformer le statut des baux commerciaux.
L’un des changements majeurs concerne la répartition des charges locatives entre le bailleur et le preneur.
Jusqu’alors, bailleur et preneur étaient libres de fixer la répartition des charges à leur bon vouloir et souvent la majeure partie des charges était imputée au locataire.
La loi Pinel et son décret sont venus fixer le sort des dépenses locatives.
Ainsi, la loi Pinel a créé un article L145-40-2 dans le Code de commerce qui précise que :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »
Dorénavant, au moment de la conclusion du contrat de bail (ou de son renouvellement), une liste limitative précisant toutes les charges, impôts, taxes et redevances devra impérativement être dressée. S’y ajoutera un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois ans assorti d’un budget prévisionnel ainsi qu’un état récapitulatif des travaux déjà effectués au cours des trois dernières années (ces documents sont à communiquer à chaque échéance triennale).
Cette liste précisera également qui du bailleur ou du preneur devra s’acquitter de chacune des charges.
Toutefois, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 vient poser des limitations à la libre répartition des charges locatives entre bailleur et preneur.
En effet, le décret a créé l’article R145-35 du Code de commerce qui interdit d’imputer certaines charges locatives au locataire.
Dès lors, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire :
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. »
De ce fait, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont à la charge du propriétaire de l’immeuble.
L’article 606 du Code civil précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont considérées comme étant des réparations d’entretien.
Sont également à la charge exclusive du bailleur les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606.
Toutefois, il est important de préciser que les dépenses d’embellissement qui excèdent le coût du remplacement à l’identique ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées ci-dessus.
Reste à définir les contours de ces embellissements et à préciser si seule la partie excédant le simple coût de remplacement à l’identique sera à la charge du locataire ou si l’ensemble des dépenses seront mises à sa charge.
Ensuite, l’article R145-35 du Code de commerce est très clair concernant les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. Ils ne peuvent plus être mis à la charge du locataire. C’est notamment le cas de la contribution économique territoriale.
Cependant, la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement pourront être imputés sur le preneur à bail.
Encore, il est expressément prévu que le bailleur ne pourra plus mettre à la charge du locataire ni les honoraires afférents à la gestion de l’immeuble, ni les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble objet du bail.
Enfin, dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent être imputés à un locataire. Seuls les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peuvent être conventionnellement pondérés entre les preneurs.
Pour en terminer sur les apports de la loi pinel et de son décret du 3 novembre 2014, il faut nécessairement mentionner l’obligation qu’a le bailleur de fournir un état récapitulatif annuel des charges.
Ce document inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges et doit être communiqué au locataire au plus tard soit le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi soit dans un délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel pour les immeubles en copropriété.
De plus, le bailleur a l’obligation de communiquer, à la demande du locataire, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à ce dernier.
Steeve GRASSI société d'avocats DAMY 25/06/2015